Mutuo fondiario e consolidamento dell’ipoteca sull’immobile

Mutuo fondiario e consolidamento dell’ipoteca sull’immobile

Il mutuo “fondiario” è disciplinato dal TUB, o Testo Unico Bancario (Decreto Legislativo n. 385 del 1° settembre 1993 - testo unico in materia bancaria e creditizia), agli articoli 38 ss, in cui viene definito come il credito che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

Requisiti del mutuo fondiario

Deve trattarsi, pertanto, non di un finanziamento a breve termine, ma concesso per un periodo medio-lungo, normalmente superiore a 18 mesi.
L’art. 38 specifica, inoltre, che il rapporto percentuale tra l'ammontare massimo del mutuo fondiario e il valore dei beni ipotecati debba essere inferiore al limite fissato per legge; attualmente, in base a delibera del CICR (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) è pari all'80%.
La legge, tuttavia, consente di erogare mutui fondiari fino al 100% del valore dell'immobile ipotecato, con il rilascio, da parte del mutuatario, di garanzie integrative.

Consolidamento dell’ipoteca

La principale garanzia, in favore della banca mutuante, resta in ogni caso l’ipoteca sull’immobile oggetto di mutuo, iscritta subito dopo la stipula del rogito di mutuo; si parla di “consolidamento dell’ipoteca”, con riferimento al termine, di 10 giorni dalla sua iscrizione, allo scadere del quale l’ipoteca acquista efficacia.
In sostanza, dopo il rogito notarile di mutuo, il notaio provvede ad effettuare l'iscrizione dell'ipoteca presso l’Ufficio del Registro immobiliare.
Allo scadere dei 10 giorni dall’iscrizione, il notaio comunica alla banca il consolidamento dell’ipoteca e, normalmente, è in quel momento che la banca decide di erogare il mutuo, per essere sicura di essere pienamente garantita in caso di insolvenza del mutuatario.
La legislazione in materia, infatti, assicura alla banca una serie di vantaggi legati all’iscrizione di ipoteca a seguito di concessione del mutuo fondiario: il “credito fondiario”, infatti, è quello maggiormente garantito in caso di pignoramento del bene ipotecato, come in caso di fallimento del mutuatario.

Privilegio del credito fondiario

Nelle procedure esecutive immobiliari, infatti, in caso di incapienza del ricavato della vendita all’asta dell’immobile pignorato, cioè nell’ipotesi, molto frequente, in cui la somma ricavata dalla vendita del bene sia inferiore rispetto all’ammontare dei crediti di tutti i creditori intervenuti nella procedura, l’importo viene assegnato interamente al creditore fondiario, cioè alla banca, salvo che ci siano altre ipoteche iscritte anteriormente.

Revocatoria fallimentare

In caso di fallimento del mutuatario l'articolo 39 comma 4 del TUB dispone che "le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento" e la revocatoria fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari.
Ricordiamo che l’azione revocatoria fallimentare è quell’azione giudiziaria che il curatore fallimentare può esercitare nei confronti dei soggetti che, entro i 2 anni precedenti alla sentenza di fallimento, abbiano percepito somme dal fallito; lo scopo della revocatoria fallimentare è quello di  reintegrare il patrimonio del fallito ed assicurare, in tal modo, la par condicio creditorum.

Esclusione

Ebbene, anche in questo ambito la legge bancaria stabilisce una deroga ai principi generali di diritto civile, escludendo, dagli effetti della revocatoria, le somme erogate dalla banca a titolo di mutuo fondiario, purchè la relativa ipoteca sull’immobile sia stata iscritta almeno dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza di fallimento.

pubblicato il 07/10/2020

A cura di: Daniela D'Agostino

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