Cos'è l'usufrutto?
L'usufrutto è uno degli istituti giuridici più antichi essendo rimasto sostanzialmente invariato dai lontani tempi del diritto romano. Si tratta di un diritto reale minore di godimento su cosa altrui che deriva dalla limitazione del diritto di proprietà che, dopo la costituzione dell'usufrutto, si spoglia delle sue prerogative di uso e godimento diventando “nuda”. Esso garantisce dunque all'usufruttuario il diritto di disporre e godere di un bene altrui e di trarne i frutti, senza tuttavia mutarne la destinazione, ossia senza possibilità di trasformare, ad esempio, un appartamento in un negozio di animali.
L’usufrutto può avere ad oggetto beni mobili o immobili, crediti, titoli di credito, aziende, universalità, beni immateriali ma anche in realtà cose consumabili (in tal caso si parlerà ex art. 995 c.c. di quasi-usufrutto).
Per quale motivo l'usufrutto è ancora utilizzato?
Per ricercare i motivi della popolarità dell'usufrutto, come per tutti gli istituti giuridici, si deve spostare il focus della questione sulla soddisfazione delle singolari esigenze delle persone (fisiche o giuridiche). Ciò posto di seguito alcune motivazioni pratiche per cui, ancora oggi, si fa spesso ricorso a questo diritto reale minore in luogo di altre tipologie contrattuali che possono presentare delle assonanze.
L'usufrutto può essere utile in situazioni in cui il proprietario vuole proteggere i suoi diritti sul bene, ma allo stesso tempo garantire ad una persona il diritto di abitare in una proprietà per tutta la vita o per un periodo di tempo specifico. Tale motivazione è spesso utilizzata ai fini successori per consentire ad esempio ad un anziano o ad un coniuge di continuare a vivere serenamente nella sua casa trasferendo la proprietà ai futuri eredi. Diversamente, con un semplice contratto di locazione, si resterebbe sempre con l'ansia di un ipotetico recesso o risoluzione, situazione che con l'usufrutto non può invece verificarsi, se non in casi particolari.
L'usufrutto consente dei vantaggi fiscali sia all'usufruttuario che al proprietario consistenti in detrazioni sui costi di manutenzione e sulla tassazione del reddito derivante da quel determinato bene.
Quanto può durare il diritto di usufrutto e quanto costa?
La durata dell'usufrutto varia a seconda delle esigenze personali e può essere:
- a tempo determinato ove le parti stabiliscano una durata specifica come ad esempio 10 o 20 anni, alla cui scadenza si estingue automaticamente e la proprietà da “nuda” torna ad essere “piena”;
- a tempo indeterminato con l'unico limite di non poter in nessun caso espandersi oltre la morte dell'usufruttuario (infatti l'usufrutto non può nemmeno essere oggetto di lascito testamentario in questo senso).
Per quanto riguarda invece i costi della sua costituzione e il prezzo che può avere un usufrutto, non esiste un tariffario standard, poiché dipende dalle circostanze specifiche di ogni situazione. I prezzi in sè, infatti, variano sulla base di diversi fattori tra cui i più importanti sono il valore del bene e la durata. In genere, l'usufrutto viene comunque valutato in una forbice percentuale che può variare dal 10% al 70% del valore totale della cosa oggetto di usufrutto.
A tali valori occorre poi aggiungere eventuali costi aggiuntivi derivanti da notule professionali (notaio, avvocato o commercialista), spese di registrazione, tasse notarili o imposte di trasferimento a seconda della natura del bene oggetto di usufrutto.
Cosa succede in caso di pignoramento della nuda proprietà?
In caso di pignoramento della proprietà l'usufruttuario non ha alcuna azione diretta nei confronti del creditore pignorante.
Tuttavia la sua posizione risulta tutelata dal fatto che, anche in caso di vendita all'asta del bene, questa potrà avere ad oggetto la sola nuda proprietà e non anche il diritto di usufrutto. In sostanza, non essendo la procedura esecutiva opponibile nei confronti dell'usufrutto, l'usufruttuario cambierà semplicemente la titolarità della proprietà senza intaccare in alcun modo il suo diritto a godere del bene nei termini di quanto sancito col precedente proprietario.
In tale evenienza si ricorda comunque di farsi assistere da un professionista specializzato al fine di poter individuare la soluzione migliore.