Quando è consentito aprire un varco nel muro condominiale

persona che lavora per ristrutturare una casa

In materia di condominio l’art. 1102 del codice civile stabilisce che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
La stessa norma prevede, inoltre, che ciascun partecipante alla comunione possa apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa; ciò significa che, anche nel caso di condominio di edificio, il singolo può intervenire sulle parti comuni per trarne una migliore utilità, nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e dal regolamento condominiale.

Modifiche ai muri perimetrali

Un caso frequente di modifica alla cosa comune apportata dal singolo condomino è l’apertura o l’ampliamento di un varco su di un muro perimetrale dell’edificio, al fine di poter accedere ai propri locali.
Si tratta di un intervento non sempre ammissibile, in quanto la modificazione che si vorrebbe apportare non deve compromettere la stabilità, anche dal punto di vista sismico, ed il decoro architettonico  dell’intero edificio; essa, inoltre, non deve diminuire o rendere più difficoltoso l’esercizio dei diritti agli altri condomini.

Giurisprudenza della Cassazione

In diverse occasioni la Corte di Cassazione ha precisato che il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittimi il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.
I giudici di legittimità hanno inoltre precisato che l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrino, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma cod. civ., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario.

Muro appartenente a due condominii

Di altro avviso una recente pronuncia della Suprema Corte, l’ordinanza n. 20543 del 29 Settembre 2020, relativa al caso di un ricorso presentato da un condominio per far ordinare la chiusura di un varco costruito da un condomino nel muro perimetrale, per collegare due unità abitative facenti parte di due condomini diversi, nonché la rimozione della scala costruita sul cortile comune.
Secondo la Cassazione, “in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini”.
La differenza rispetto ai casi precedenti, pertanto, è nel fatto che si tratta di un muro condiviso tra due condominii diversi, dunque l’apertura del varco non può essere disposta senza il consenso di tutti i condomini, sia dell’uno che dell’altro stabile.

pubblicato il 26/03/2021

A cura di: Daniela D'Agostino

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