Responsabilità solidale del condominio e dei singoli proprietari

Responsabilità solidale del condominio e dei singoli proprietari

L’obbligazione di risarcimento del danno presuppone l’accertamento della responsabilità dell’autore del fatto; tale responsabilità può essere di tipo “contrattuale”, se tra responsabile e danneggiato era in corso un rapporto contrattuale, oppure “extracontrattuale”, in quanto non deriva da un titolo negoziale ma dal dovere civile di riparare i danni provocati con il proprio comportamento illecito.

Cose in custodia

Nel caso di cose in custodia, la norma applicabile è l’art. 2051 c.c., in base al quale ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito; si tratta di una diposizione applicabile a molti casi, tra cui le ipotesi di danni cagionati al singolo proprietario da cattiva manutenzione dei beni comuni, per i quali risponde il condominio.

Responsabilità concorrente

Può essere possibile, tuttavia, che la responsabilità del danno sia ascrivibile anche a negligenza da parte di alcuni singoli proprietari nella gestione delle proprie unità immobiliari; in queste ipotesi si tratta di capire a quale soggetto debba essere imputato l’obbligo di risarcimento ed a che titolo.
Di questo argomento si è occupata di recente la Corte di Cassazione, con l’ordinanza 12 Marzo 2020, n. 7044, relativa ad un caso di danni da infiltrazioni cagionate ad un condomino, provenienti sia da uno spazio comune (nello specifico, un campo da tennis non adeguatamente impermeabilizzato), sia da due unità immobiliari confinanti con quella danneggiata.

Diversi titoli

La Suprema Corte rileva anzitutto la diversità dei titoli di responsabilità, precisando che il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati.
Ciò anche qualora tali danni implichino il concorso di terzi; in tal caso, infatti, si verifica la situazione di un medesimo danno provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti collegati a distinti titoli extracontrattuali.

Responsabilità solidale

La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta che la domanda del proprietario dell'appartamento danneggiato sia finalizzata comunque a conseguire l’integrale risarcimento del danno da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.
Secondo la Cassazione, pertanto, al condomino che abbia agito in giudizio solo nei confronti del Condominio, il risarcimento non può essere negato in ragione del concorrente apporto imputabile a singoli  proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso l'art. 2055, comma 1, c.c., che prevede la responsabilità solidale degli autori del danno.
Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà individuale è equiparabile alla condotta di un terzo, tale da escludere la responsabilità oggettiva del Condominio, a meno che essa non risulti dotata di autonoma efficacia causale nella produzione dell'evento lesivo, cioè a meno che non si possa provare che il danno sia stato determinato esclusivamente dal singolo condomino.

Azione di rivalsa

Una volta ottenuta la sentenza di condanna del Condominio e dei singoli condomini, responsabili in concorso con il primo, il danneggiato potrà rivolgersi a tutti i soggetti, oppure ad uno solo di questi per essere risarcito; in tale ultima ipotesi chi avrà risarcito per intero avrà diritto di rivalsa nei confronti degli altri responsabili, secondo la regola generale, valida per tutti i casi di responsabilità solidale.

pubblicato il 15/10/2020

A cura di: Daniela D'Agostino

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