In altri articoli ci siamo occupati delle parti comuni condominiali, cioè di quegli spazi e beni che hanno un’utilità comune a tutti i comproprietari, i quali contribuiscono al loro mantenimento con il pagamento delle spese condominiali, in proporzione ai millesimi di proprietà.
In base all’art. 1118 del codice civile il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è irrinunziabile, come irrinunziabile è l’obbligo di partecipare alle spese condominiali.
Diritto irrinunziabile sulle parti comuni
Conseguenza di tale assunto è l’impossibilità di vendere la proprietà individuale separatamente dal diritto e dall’obbligo sulle parti comuni, con alcuni limiti, chiariti dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 1610 del 26 gennaio 2021, relativa ad un caso di vendita della proprietà di un immobile, separatamente dalla porzione di cortile e di cisterna condominiale.
Secondo la Suprema Corte la cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni, vietata ai sensi dell'art. 1118 c.c., è esclusa soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre (cd. condominialità "necessaria" o "strutturale") oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali all'esistenza delle proprietà esclusive.
Qualora, invece, i primi siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità (cd. condominialità "funzionale), queste ultime possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni.
Clausola contrattuale di rinunzia alle parti comuni
Come spiega la Suprema Corte, la clausola contenuta nel contratto di vendita di un’unità immobiliare del condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni, è nulla perché, mediante essa, si rinuncia ad un diritto irrinunziabile, quello sulle parti comuni.
D’altra parte la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sulle parti comuni soltanto quando le cose comuni, i piani o le porzioni di piano della proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre, oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esiste tra di essi un vincolo di destinazione caratterizzato da indivisibilità, per essere i beni condominiali funzionali al godimento della proprietà esclusiva.
Funzionalità delle parti comuni alle proprietà individuali
Solo se le parti comuni sono semplicemente funzionali all’uso ed al godimento delle singole unità immobiliari possono essere vendute separatamente dal diritto (e dagli obblighi) condominiali; è questa la valutazione che, in corso di causa, il giudice deve svolgere, per accertare se la vendita della singola proprietà, separatamente dalla quota sui beni comuni (o su parte di essi) possa essere ritenuta valida.