Acquistare un immobile da un’impresa costruttrice, “sulla carta” o in costruzione, può risultare conveniente perché, a fronte della rapida realizzazione dei ricavi da parte del costruttore, l’acquirente pagherà un prezzo inferiore a quello che sosterrebbe se l’immobile fosse già completato.
D’altra parte l’acquirente si assume il rischio che il bene oggetto del contratto non corrisponda pienamente a quanto promesso, potendo risultare difforme dal progetto iniziale o presentando caratteristiche diverse da quelle descritte nelle fasi precedenti alla costruzione.
Prima del 2005, anno in cui è entrata in vigore il d.lgs. 122/2005, un rischio ulteriore, e dalle conseguenze ben più gravi, era quello di trovarsi coinvolti in una crisi di liquidità del costruttore il quale, in molti casi, non riuscendo a far fronte ai debiti accumulati ed ai costi sopravvenuti, va incontro al fallimento od altre procedure concorsuali.
Ciò comportava, per il soggetto che aveva stipulato un preliminare di compravendita con il costruttore, la perdita delle somme già corrisposte oltre che l’impossibilità di acquistare definitivamente l’immobile, salvo esborsi notevoli e ben superiori a quelli inizialmente previsti.
Proprio per tutelare l’acquirente, parte contrattualmente più debole, è intervenuto il legislatore, con il citato decreto legislativo, che ha introdotto obblighi a carico dell’impresa e previsto particolari garanzie in favore del soggetto che acquista.
La prima tutela è data dall’obbligo per il costruttore di rilasciare una fideiussione a favore dell’acquirente, a copertura del prezzo, in modo tale che, in caso di fallimento o altra ipotesi di insolvenza dell’impresa, l’acquirente possa recuperare le somme versate.
Tra le altre forme di tutela: l’obbligo, sempre per l’impresa, di stipulare una polizza assicurativa di durata decennale per i danni derivanti da vizi di costruzione dell’immobile, l’obbligo di provvedere al frazionamento del mutuo ed alla cancellazione dell’ipoteca prima della stipula del rogito, che il notaio non potrà redigere prima di tali adempimenti, il diritto di prelazione dell’acquirente in caso di vendita all’asta dell’immobile acquistato in caso di pignoramento dello stesso da parte dei creditori dell’impresa.
Disposizioni che sono state ulteriormente rafforzate ed ampliate con la l. 80/2014, che ha convertito il d.l. n. 47/2014 recante “Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015”; il legislatore, infatti, tra le altre disposizioni, ha previsto la nullità delle clausole contrattuali difformi al dettato normativo, nonché l’ampliamento del diritto di prelazione anche per abitazione del coniuge dell’acquirente, a certe condizioni.
In ogni caso, prima di acquistare un immobile in costruzione, è bene accertarsi che l’impresa abbia tutti i requisiti previsti dalla legge, verificando altresì, con l’ausilio di un legale o rivolgendosi al notaio, che anche il contratto preliminare sia predisposto in modo conforme alla normativa in materia, con particolare riguardo ad eventuali clausole limitative della responsabilità dell’impresa.