Spazi comuni: le modifiche che non danno fastidio

condominio, spazi comuni, immobileOgni condomino può apportare modifiche agli spazi o ai beni comuni, senza bisogno di ottenere il consenso degli altri proprietari dell’immobile, a condizione che ciò non impedisca a questi ultimi l’uso del bene o dello spazio stesso e non ne alteri la destinazione originaria.

Una questione molto importante, evidenziata dalla CONFAPPI (Confederazione Piccola Proprietà Immobiliare) a seguito della sentenza del 28 ottobre 2015 n.1475. Infatti, è proprio in questa sentenza che emerge il principio civilistico sopra citato, che deve tuttavia essere armonizzato con gli strumenti urbanistico-edilizi comunali.

Il Tar di Firenze ha accolto, sotto il profilo della legittimità amministrativa, un ricorso presentato dai proprietari di un ristorante a Lucca. I titolari del ristorante avevano collocato una canna fumaria e uno sfiato d’aria calda sul prospetto di una delle facciate dell’edificio in cui è situato, al piano terra, il loro esercizio. Terminati i lavori, hanno proposto un’istanza di sanatoria poiché il Comune, per motivi edilizi, non aveva autorizzato il compimento di tali opere.

L’istanza di sanatoria è stata negata dal Comune di Lucca, con la motivazione che gli istanti non erano proprietari dell’intera facciata sulla quale avevano effettuato l’intervento e, non avendo avuto il consenso degli altri condomini per la realizzazione della canna fumaria e dello sfiato, non potevano svolgere tali lavori.

I proprietari non si sono arresi e hanno presentato ricorso al Tar Firenze, chiedendo non solo l’annullamento del diniego di sanatoria, ma anche il risarcimento dei danni, visto che – ai sensi della normativa comunale applicabile – era stato loro impedito di esercitare la propria attività lavorativa, non avendo la canna fumaria e lo sfiato dell’aria calda in regola.

Nel procedimento si è costituito il Comune di Lucca e sono intervenuti molti condomini, schierati contro i proprietari del ristorante, tutti uniti nel chiedere il rigetto del ricorso e lamentando l’intollerabilità delle immissioni di fumo derivanti dalla canna fumaria in questione.

Il Tar di Firenze ha comunque accolto il ricorso dei titolari del ristorante sulla base del disposto dell’art. 1102 c.c., che pur essendo dettato in tema di comunione è applicabile anche in ambito condominiale a fronte del richiamo operato dall’art. 1139 c.c.. L’art. 1102 c.c. dispone, infatti, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Quindi, sulla base di tale norma, il giudice amministrativo fiorentino ha applicato il principio civilistico per il quale il singolo condomino, in questo caso il proprietario del ristorante, può apportare al muro perimetrale del proprio condominio tutte le modificazioni che consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva, senza bisogno di ottenere il consenso da parte degli altri condomini, purché ciò non impedisca a questi ultimi l’uso del muro comune e non ne alteri la destinazione ordinaria con interventi invasivi. In particolare, il giudicante ha ritenuto che, nel caso specifico, non risultava compromessa la possibilità per gli altri condomini di utilizzare il muro perimetrale in modo analogo.

Un caso analogo è avvenuto nel Lazio, dove il Tar, con la sentenza 9 settembre 2015 n. 11129, ha dato torto al proprietario di una pizzeria, che aveva collocato una canna fumaria sulla parete condominiale, a fronte del regolamento edilizio del Comune di Roma che all’art. 59 fa espresso divieto di far esalare il fumo inferiormente al tetto e vieta altresì l’installazione di canne fumarie con tubi esterni prospettanti sul suolo pubblico.

Per finire, per ciò che riguarda la posizione degli altri condomini, il Tar Firenze - pur riconoscendo il loro interesse ad intervenire nel procedimento amministrativo - ha rimandato la questione al giudice civile, dove gli stessi potranno far valere le loro ragioni senza preclusioni, visto che i provvedimenti in materia edilizia sono sempre rilasciati, fatti salvi i diritti dei terzi.

pubblicato il 15/02/2016

A cura di: Orsola Mallozzi

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