La ripartizione delle spese condominiali negli edifici: il caso del condominio parziale

spese condominio

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, come è spiegato chiaramente all'interno dell’articolo 1123 del codice civile.

LE PARTI COMUNI

Per “parti comuni” si intendono tutti quegli spazi, aree e manufatti destinati al soddisfacimento dei bisogni comuni ed all’uso da parte della generalità dei condomini; se ne trova un’elencazione all’art. 1117 c.c., novellato dalla riforma in materia introdotta con la legge n. 220/2012, in cui si menzionano - a titolo esemplificativo - il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, i tetti e lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i porticati, le aree destinate a parcheggio, i locali della portineria, gli ascensori, gli impianti idrici e fognari, gli impianti centralizzati per la distribuzione del gas e dell’energia elettrica.

IL CONDOMINIO PARZIALE

Quando le parti comuni sono ad uso soltanto di alcuni condomini, si parla di condominio “parziale”; in tal caso la suddivisione delle spese necessarie  alla loro manutenzione sarà posta a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità; ciò si verifica quando in un edificio vi sono più scale, o più cortili o lastrici solari, oppure altre opere o impianti a servizio solo di una parte del fabbricato.

Un caso di condominio parziale, sottoposto al giudizio della Corte di Cassazione, ha riguardato la richiesta di accertamento della proprietà' comune solo ad alcuni condomini di un cortile di accesso secondario; la Corte, con sentenza 18 dicembre 2015  n. 4127, a tal proposito ha precisato che se la relazione funzionale interessa una singola unità' immobiliare in proprietà' esclusiva, nel senso che la cosa risulta destinata al solo servizio di questa, la natura condominiale del bene deve escludersi.

IL CASO DELL' ARTICOLO 1123 III COMMA DEL CODICE CIVILE

Se, invece, il bene è destinato a servire non già la porzione in proprietà esclusiva di un solo condomino, ma una parte del fabbricato riferibile a un numero limitato di condomini, trova applicazione l’art. 1123 III comma c.c., innanzi riportato, secondo cui le spese relative alla manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne ha tratto utilità, dovendosi ritenere "legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio”.

Importante conseguenza di tale assunto è che quando all’ordine del giorno dell’assemblea vengono posti argomenti che interessano la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, deve essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità' immobiliari e ai condomini direttamente interessati.

pubblicato il 09/03/2016

A cura di: Daniela D'Agostino

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