Tra gli obblighi che incombono sul venditore, nel contratto di compravendita disciplinato dal codice civile, oltre a quello di consentire il trasferimento della proprietà del bene e di garantire il compratore dai vizi della cosa e da possibili rivendicazioni di terzi, vi è quello principale di consegnare il bene al compratore.
A tal proposito l’art. 1477 del codice civile dispone che la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita, insieme con i suoi accessori, le pertinenze ed i frutti - intesi come utili e ricavi – dal giorno della vendita.
IL CERTIFICATO DI AGIBILITA'
Inoltre, la norma prevede che il venditore debba consegnare all’acquirente i titoli ed i documenti relativi alla proprietà ed all’uso della cosa venduta; tra questi, in ambito immobiliare, la giurisprudenza di legittimità, di recente, ha fatto rientrare anche il certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita.
L'INTERVENTO DELLA CASSAZIONE
In una controversia tra promissario alienante e promissario acquirente di un immobile, nella quale il primo aveva citato in giudizio il secondo, perché questi si era rifiutato di stipulare il contratto definitivo a fronte del mancato rilascio del certificato di agibilità da parte del venditore, nella causa giunta in Cassazione a seguito della sentenza della Corte di Appello che aveva dato ragione al venditore, la Suprema Corte, con sentenza 8 febbraio 2016, n. 2438, ha affermato che “la consegna del certificato di abitabilità’ dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per se’ condizione di validità’ della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’articolo 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità’ di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.
Il venditore-costruttore ha dunque l’obbligo di consegnare all’acquirente dell’immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l’inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente”.
MANCATA CONSEGNA DEL CERTIFICATO
La Cassazione ha ulteriormente precisato che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, poiché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.