Negli ultimi anni gli affitti brevi sono diventati una fonte di reddito sempre più popolare per i proprietari di immobili in Italia. Il 2026 porta, però, con sé cambiamenti significativi nella normativa fiscale e nei requisiti di registrazione. Scopriamo allora quali sono le principali novità riguardanti la cedolare secca, i codici identificativi nazionali (CIN) e i nuovi controlli previsti dalla legislazione.
Cosa sono le locazioni brevi?
La disciplina fiscale per le locazioni brevi si applica a contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, della durata non superiore ai 30 giorni. Questi contratti possono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che se il conduttore stipula il contratto nell'ambito di un'attività commerciale, la disciplina non si applica.
Inoltre il regime delle locazioni brevi si estende anche a sublocazioni e contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, come la pulizia dei locali o la fornitura di biancheria. Se, però, il locatore offre servizi come la colazione o noleggio auto, l'attività potrebbe essere considerata imprenditoriale.
La cedolare secca: un vantaggio fiscale
Per i contratti di locazione breve, i proprietari possono optare per la cedolare secca. Questo regime di tassazione, introdotto dal decreto legislativo n. 23/2011, consente di sostituire l'Irpef e le relative addizionali con un'imposta sostitutiva. La cedolare secca è vantaggiosa perché non richiede la registrazione del contratto, a meno che non venga registrato volontariamente.
A partire, però, da quest'anno ci sono importanti novità nella scelta della cedolare secca. Il regime può essere applicato solo se si destina a locazione breve un massimo di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Questo limite è ridotto rispetto ai quattro appartamenti consentiti fino al 2025. Superato il limite, l'attività di locazione si considera esercitata in forma imprenditoriale.
Aliquota e base imponibile
Dal 1° gennaio 2024, l'aliquota dell'imposta sostitutiva per la cedolare secca è del 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti a contratti di locazione breve di una sola unità immobiliare. L'imposta si applica sull'intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l'abbattimento forfettario previsto per il regime ordinario.
Obbligo del Codice Identificativo Nazionale
Un'altra novità importante riguarda il Codice Identificativo Nazionale (CIN), che è obbligatorio per i locatori di unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche a partire dal 2 novembre 2024. I proprietari che già possiedono un codice identificativo regionale o provinciale devono richiedere anche il CIN, poiché entrambi i codici dovranno essere esposti.
Non è necessario richiedere il CIN solamente per le attività di ospitalità gratuite, ma è fondamentale per chi gestisce strutture a pagamento, comprese le case vacanze e gli agriturismi. Le sanzioni per la mancata richiesta o esposizione del CIN possono variare da 500 a 8.000 euro, a seconda della violazione.
Nuovi controlli e obblighi per gli intermediari
Con l'introduzione delle nuove normative, gli intermediari immobiliari che gestiscono locazioni brevi devono rispettare precisi obblighi informativi. Devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti stipulati e applicare una ritenuta del 21% sul pagamento dei canoni. Questi intermediari devono anche rilasciare una certificazione attestante le somme incassate. Questi controlli mirano a garantire una maggiore trasparenza nel mercato degli affitti brevi e a combattere eventuali forme di irregolarità.