Con una recente sentenza, la n. 10870/2016, la Corte di Cassazione ha ribadito alcuni principi già espressi in precedenza in materia di risarcimento danni da mancato godimento dell’immobile da parte del proprietario.
Il caso sottoposto alla vaglio della Corte vedeva contrapporsi la domanda risarcitoria di un condomino, il quale aveva subito, nel proprio immobile, danni da infiltrazioni derivanti dal tetto del palazzo, dunque di pertinenza condominiale.
DANNI DA INFILTRAZIONI
Egli, pertanto, nel giudizio promosso nei confronti del condominio, chiedeva al giudice di ordinare la rimozione della causa delle infiltrazioni, l’esecuzione delle opere di ripristino nel proprio appartamento ed il risarcimento del danno “ da mancato godimento dell’immobile”, consistente nell’impossibilità di darlo in locazione per tutto il periodo compreso tra il danneggiamento ed il ripristino.
Il giudice di prime cure accoglieva tutte le domande dell’attore, mentre la Corte d’appello, su ricorso del condominio, accoglieva l’eccezione da quest’ultimo sollevata, ritenendo non provato e non esattamente quantificato il danno da mancato godimento, dunque rigettando la domanda risarcitoria.
Il condomino danneggiato ricorreva in Cassazione, la quale, ribadendo l’orientamento già espresso in materia, affermava la legittimità della domanda di risarcimento danni da mancato godimento dell’immobile, pur se non provata nel suo ammontare, ritenendola accoglibile in via presuntiva.
PRESUNZIONE DI MANCATO GODIMENTO DELL’IMMOBILE
In particolare, la Suprema Corte affermava che il pregiudizio da mancato godimento di un immobile, analogamente a quello derivante dall'occupazione abusiva, è rimesso alla valutazione del giudice del merito, il quale può avvalersi, per la sua determinazione e quantificazione, di presunzioni gravi, precise e concordanti, considerando l'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto di proprietà.
Ciò significa che, trattandosi di presunzione, la prova può dirsi raggiunta sulla base di elementi concordanti emersi nel corso del giudizio, fino a prova contraria, cioè fino a che la controparte non provi che tali elementi siano infondati.
Nel caso specifico del condominio, nel corso dell’intero giudizio non era mai stato contestato che la condizione del bene, in conseguenza delle infiltrazioni, avesse di fatto impedito il godimento, anche mediato dell'immobile, impedendo al proprietario di poterlo utilmente locare.
ESTENSIONE DEL PRINCIPIO
Si tratta di un importante principio, estensibile anche a casi diversi da quello esaminato, in cui un soggetto, proprietario di un immobile, venga limitato o impedito nel pieno godimento del bene a causa di danni provocati da terzi.
Seguendo l’orientamento della Cassazione, dunque, per ottenere il risarcimento dei danni da mancato godimento non sarà sempre necessario fornire la prova del danno lamentato, potendo questa essere desunta in via presuntiva da altri elementi, purchè siano precisi e concordanti e non siano oggetto di prova contraria da parte avversa.