La multiproprietà immobiliare

La multiproprietà immobiliareUna forma molto frequente di alloggio per le vacanze è quella della multiproprietà, sviluppatasi in Italia soprattutto negli anni Ottanta, ma già diffusa in Europa come alternativa alla proprietà tradizionale.

Dal punto di vista giuridico la multiproprietà può essere definita proprietà “turnaria”, con riferimento al diritto reale di godimento che ciascun comproprietario ha su un immobile limitatamente ad un determinato periodo di tempo.

DIRITTI ED OBBLIGHI DERIVANTI 

La multiproprietà attribuisce al titolare del diritto gli stessi diritti ed obblighi tipici del proprietario, con la particolarità che il diritto è limitato ad un periodo prestabilito e che, per definizione, lo stesso immobile è condiviso con altri soggetti che ne godono in periodi diversi,  dunque il diritto stesso è limitato dal rispetto del diritto altrui. 

Il multiproprietario, pertanto, potrà disporre liberamente del bene nel periodo a lui spettante, con la possibilità anche di locarlo a terzi ma non potrà apportarvi modifiche o compiere lavori di manutenzione straordinaria, se non con il consenso degli altri proprietari turnari.  

L’istituto giuridico del “ diritto di multiproprietà” non è contemplato espressamente nel nostro ordinamento, se non in modo indiretto; il codice civile, infatti, non contiene norme specifiche sulla multiproprietà, che invece è disciplinata dal Codice del Consumo (d.lgs. 6 settembre 2005 n.206), con riguardo ad alcuni aspetti particolari.

CODICE DEL CONSUMO

La finalità principale delle norme dedicate alla multiproprietà nel Codice del Consumo, infatti, è quella di regolare la materia al fine di tutelare il “consumatore”, cioè, nello specifico, l’acquirente di quote in multiproprietà.

La normativa speciale si inserisce nel quadro più ampio dei diritti del consumatore, inteso come soggetto debole nella contrattazione con imprese di grandi dimensioni.

Con riferimento alla multiproprietà “consumatore” è l’acquirente della proprietà turnaria, “professionista” è l’intermediario della vendita di quote o la società proprietaria degli immobili oggetto di vendita, solitamente inseriti in complessi turistici ed alberghieri.

Molto spesso, soprattutto in passato, le operazioni di compravendita delle quote in multiproprietà si sono rivelate per l’acquirente poco convenienti, se non addirittura vere e proprie truffe a suo danno;  ciò a causa di molteplici fattori, tra cui la frequente lontananza delle sedi degli immobili che comporta la necessità di acquistare “sulla carta” senza previa verifica dei beni, e la mancanza di chiarezza e completezza di informazioni nella fase pre-contrattuale.

TUTELA DELL’ACQUIRENTE

Proprio per arginare questi rischi è intervenuta la normativa innanzi richiamata, che ha disciplinato diverse tipologie contrattuali tra consumatore (contraente debole) e professionista (contraente forte), tra cui la compravendita di multiproprietà.

Più in dettaglio, il Codice del Consumo, agli artt 69 e seguenti, disciplina la fase di trasferimento e costituzione del diritto di godimento turnario dalla società promotrice al consumatore, tutelando in particolare i diritti precontrattuali del consumatore, tra cui: a) l'obbligo per il venditore di redigere e consegnare ad ogni persona che chiede informazioni sul bene immobile oggetto del contratto un "documento informativo", i cui elementi non possono essere modificati se non da circostanze indipendenti dalla propria volontà; b) la disciplina del diritto di recesso; c) il divieto di percezione di acconti in pendenza del termine di recesso; c) l'obbligo di redigere per iscritto il contratto a pena di nullità.

pubblicato il 30/12/2016

A cura di: Daniela D'Agostino

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