L’appalto, regolato dagli artt. 1655 – 1677 del codice civile, è definito all’art. 1655 come “ il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.
GARANZIA PER I VIZI
La legge prevede che l’appaltatore sia tenuto alla garanzia per i vizi e le difformità delle opere compiute fino all’accettazione da parte del committente, che può essere espressa oppure tacita, cioè manifestata attraverso fatti concludenti che esprimono la volontà di accettare l’opera.
Qualora il committente, in caso di opere realizzate non a regola d’arte, voglia ottenere il risarcimento dei danni, o la rimozione degli stessi o ancora una riduzione proporzionale del prezzo, egli deve innanzitutto denunziare all’appaltatore i vizi riscontrati entro il termine di sessanta giorni dalla scoperta.
TERMINE DI 2 ANNI PER LA MANUTENZIONE ORDINARIA
La denunzia, che può essere fatta anche con una semplice lettera nella quale vengono contestati i difetti imputabili all’appaltatore, non è necessaria se l’impresa appaltatrice li ha riconosciuti o, al contrario, li ha resi “occulti”; tale ultima ipotesi si verifica quando dolosamente l’impresa abbia fatto in modo di rendere i vizi non immediatamente riscontrabili dal committente.
In ogni caso il termine di prescrizione per esercitare l’azione di responsabilità dell’appaltatore è di due anni dalla consegna dell’opera; imprescrittibile è, invece, l’eccezione di responsabilità, che il committente può sempre esercitare nei confronti dell’impresa appaltatrice, quando sia stata questa a citare in giudizio il primo per ottenere il pagamento o il saldo della prestazione svolta.
TERMINE DI 10 ANNI PER LE OPERE DI LUNGA DURATA
Un termine più lungo per la denunzia dei vizi e l’esercizio dell’azione risarcitoria è invece previsto dall’art. 1669 c.c. per le opere “ di lunga durata”.
La norma in questione stabilisce che quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta; l’azione relativa si prescrive in un anno dalla denunzia.
L’ambito d’applicazione dell’articolo appena richiamato è diverso da quello della responsabilità per difformità e vizi delle opere, in quanto si riferisce a costruzioni di lunga durata e a danni di una certa entità, che presentano “pericolo di rovina” o “ gravi difetti”.
CONTRASTO GIURISPRUDENZIALE
La diversa portata dell’art. 1669 c.c. ha fatto sì che la giurisprudenza, nel corso degli anni, ritenesse applicabile la norma ai soli casi di “nuove costruzioni” e non anche ad opere di manutenzione di immobili già esistenti; si è, tuttavia, delineato anche un diverso orientamento giurisprudenziale, che ha interpretato estensivamente la norma, applicandola anche alle opere di manutenzione straordinaria.
A dirimere il contrasto è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 7756 del 27/03/2017, nella causa avente per oggetto l’azione di risarcimento danni esercitata da un condominio nei confronti dell’impresa che aveva appaltato i lavori di ristrutturazione dell’edificio, a seguito dei quali si erano verificate importanti fessurazioni nell’intonaco esterno.
I giudici di primo grado avevano accolto la domanda del condominio, mentre la Corte d’Appello aveva dato ragione all’impresa, ritenendo che il termine per l’esercizio dell’azione fosse decorso, non potendo applicarsi il termine più lungo previsto dall’art. 1669 c.c., trattandosi non di opere di costruzione di immobile ma di opere di manutenzione, per le quali sarebbe stato applicabile il diverso regime previsto per la garanzia per i vizi (denunzia entro 60 gg dalla scoperta ed esercizio dell’azione entro 2 anni dalla consegna del bene).
LE SEZIONI UNITE DELLA CASSAZIONE
Le Sezioni Unite, componendo il relativo contrasto giurisprudenziale, hanno affermato che l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.
Si tratta di un importante principio, in base al quale potrà esercitarsi l’azione risarcitoria per difformità di opere, che si siano verificate nell’arco di dieci anni dalla consegna, anche per opere di manutenzione edilizia e non solo di nuove costruzioni, purchè possano definirsi “di lunga durata” ed i vizi siano tali da compromettere il normale utilizzo del bene.