Con la riforma del condominio, di cui alla legge 220/2012, è stato modificato l’art. 1137 del codice civile, che disciplina l’impugnativa delle delibere adottate dall’assemblea condominiale, prevedendo anche per i condomini astenuti, oltre che per quelli dissenzienti ed assenti, la possibilità di opporsi alla volontà vincolante espressa dai condomini.
MOTIVI DI INVALIDITA’ DELLE DELIBERE
I motivi per impugnare una delibera condominiale possono essere tanti, riassunti nella contrarietà alla legge o al regolamento di condominio; si va dall’approvazione del bilancio e della ripartizione delle spese alla delibera di esecuzione di lavori di manutenzione, alla nomina dell’amministratore di condominio, come ad altri punti che possono essere posti all’ordine del giorno nelle riunioni assembleari.
L’impugnazione delle delibere assembleari è soggetta al termine di decadenza di 30 giorni dalla delibera, nel caso di condomino presente ma dissenziente o astenuto, o di 30 giorni dalla successiva comunicazione da parte dell’amministratore nell’ipotesi di condomino assente.
MODALITA’ DI IMPUGNAZIONE
L’impugnazione si propone con atto di citazione (prima della riforma con ricorso) da notificare all’amministratore, che darà il via ad una causa dinanzi al Tribunale territorialmente competente, il quale dovrà decidere sulla legittimità o meno della delibera; l’impugnazione non sospende l’esecuzione della delibera, salvo che, su istanza del ricorrente, il Tribunale ravvisi gravi motivi.
Cosa significa che l’impugnazione non sospende l’esecuzione della delibera?
Facciamo l’esempio di una delibera che approvi il riparto delle spese condominiali; se uno dei condomini ritiene che il riparto sia viziato da errori e che, nello specifico, le spese a lui attribuite non siano dovute o siano eccessive egli può impugnare la delibera e chiederne la sospensione al giudice.
ESECUZIONE DELLA DELIBERA
Se, tuttavia, il Tribunale non ravvisa un grave pericolo nell’esecuzione – perché, ad esempio, si tratta di una cifra modesta o comunque non in grado di incidere in modo rilevante sul patrimonio del ricorrente – l’amministratore di condominio può andare avanti e richiedere le spese al condomino che ha fatto ricorso, anche se pende la causa sulla legittimità della delibera.
L’amministratore, a questo scopo, può anche ricorrere a sua volta al giudice per l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio che ha impugnato la delibera; quest’ultimo, una volta ricevuto il decreto, non potrà che pagare la somma ingiunta, per non rischiare l’espropriazione dei suoi beni.
Se, al termine del giudizio sull’impugnativa assembleare, il Tribunale avrà dato ragione al ricorrente, dichiarando illegittima la delibera, il condominio dovrà restituire tutto quanto da lui versato.
E’ ovvio che un amministratore avveduto, una volta appreso dell’impugnative della delibera, preferirà attendere l’esito del giudizio piuttosto che sostenere spese legali per l’ingiunzione, a meno che non sia abbastanza certo dell’infondatezza dell’impugnativa.
LA CORTE DI CASSAZIONE
Un punto importante, su cui è tornata di recente la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1502/2018, pubblicata il 22 gennaio 2018, è che i motivi di invalidità delle delibere assembleari possono essere fatti valere esclusivamente secondo le modalità previste dal citato art. 1137 c.c., dunque impugnando la delibera stessa; non è, infatti, ammissibile per tali finalità l’opposizione a decreto ingiuntivo, il cui ambito è ristretto a far valere soltanto questioni relative agli effetti della delibera stessa.
IL CASO
Per chiarire meglio, torniamo all’esempio precedente: se, a seguito dell’impugnazione della delibera, il Tribunale ne sospende l’esecuzione e, nonostante questo, l’amministratore ottiene il rilascio del decreto ingiuntivo, in questo caso il ricorrente potrà, anzi dovrà, fare opposizione anche al decreto ingiuntivo, rilevando che la delibera è stata sospesa.
Al di fuori di questa ipotesi, secondo la Corte, il condomino che si oppone al decreto ingiuntivo emesso nei suo confronti relativo al mancato pagamento degli oneri condominiali non può far valere questioni riguardanti l’efficacia della delibera assembleare che ha approvato i suddetti oneri.
E ciò anche qualora egli sia stato messo nell’impossibilità di impugnare la delibera nei termini previsti dall’art. 1137, anche per ragioni imputabili all’amministratore, come nel caso di mancata comunicazione del verbale assembleare; in quest’ultima estrema ipotesi al condomino non resterà che opporsi all’esecuzione eventualmente intrapresa dall’amministratore, rivolgendosi ad un legale non appena ricevuto l’atto di precetto.