Le vendite all’asta degli immobili

Un’importante fetta del mercato immobiliare è costituita dalle vendite all’asta, che in questi ultimi anni – complice la crisi economica – ha fatto incrementare i pignoramenti immobiliari e le conseguenti vendite coattive di case e locali.

Per chi fosse interessato all’acquisto di un immobile all’asta vi sono delle regole da osservare, per non incorrere in decadenze e lasciarsi sfuggire l’occasione di comprare a prezzi competitivi il bene desiderato. 

Vediamo più nel dettaglio quali sono le modalità per partecipare ad un’asta per l’acquisto di un immobile.

SITI SPECIALIZZATI

In primo luogo bisogna tenere d’occhio i portali telematici collegati ai Tribunali, con riferimento alla città d’interesse, sui quali vengono pubblicati gli annunci relativi alle vendite all’asta degli immobili pignorati nelle diverse procedure esecutive; a tal proposito in altro articolo abbiamo segnalato un nuovo servizio offerto dal Consiglio nazionale del notariato, attraverso un proprio sito internet, mediante il quale vengono resi noti gli immobili certificati dai notai, per i quali, cioè, non vi sono rischi di sorta per l’interessato all’acquisto. 

Va detto anche che, per chi non avesse dimestichezza con i canali informatici, vi sono ancora diverse pubblicazioni cartacee, disponibili gratuitamente presso i Tribunali o acquistabili in edicola. 

Una volta individuato il bene d’interesse, è opportuno leggere la perizia redatta dal consulente nominato dal giudice, al fine di valutare le condizioni dell’immobile – anche attraverso le fotografie allegate – e sapere qual’è la quotazione dell’immobile, stabilita dal consulente attraverso parametri specifici che ne determinano il valore di mercato.

ORDINANZA DI VENDITA

Quest’ultimo punto è molto importante perché costituirà il “prezzo-base” dell’incanto, cui farà riferimento il giudice nel disporre la vendita con ordinanza, che il potenziale acquirente dovrà leggere con molta attenzione; tale provvedimento, infatti, stabilisce le condizioni per l’offerta, tra cui l’ammontare della cauzione da versare, che dovrà essere  in misura non superiore ad un decimo del prezzo base ed il termine entro cui versarla, la misura minima dell'aumento da apportarsi alle offerte, il termine, non superiore a sessanta giorni dall'aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito, oltre ad indicare la data ed il luogo in cui sarà tenuta l’asta.

Le vendite, in molti casi, si svolgono presso sedi diverse dalle aule di Tribunale, in particolare presso gli studi dei notai o degli altri professionisti autorizzati dalla legge e delegati dal Giudice della procedura esecutiva a compiere tutte le operazioni necessarie alla vendita all’asta dell’immobile.

OFFERTA D’ACQUISTO

Ognuno, tranne il debitore, può presentare un’offerta per l'acquisto dell'immobile pignorato, personalmente o a mezzo di procuratore legale, nella cancelleria della sezione esecuzioni immobiliari del Tribunale competente.

L'offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito nell’ordinanza, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall'ordinanza o se l'offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto e nel termine fissato dal giudice.

A quest’ultimo riguardo è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza 262/2010, per affermare che nell'ambito dell'espropriazione immobiliare, il termine che il giudice dell'esecuzione fissa nell'ordinanza di vendita con incanto, ai sensi dell'art. 576 primo comma n. 5 c.p.c. per il deposito della cauzione da parte degli offerenti è perentorio e, pertanto, non può essere prorogato; il deposito della cauzione rappresenta infatti la modalità attraverso la quale la parte che lo esegue manifesta la volontà di essere ammessa a partecipare al procedimento di vendita, il quale, essendo informato al canone base della parità tra quanti vengono sollecitati ad offrire, postula che le condizioni fissate dal giudice nell'avviso di vendita restino inalterate.
E’ importante, pertanto, per chi sia seriamente interessato ad acquistare l’immobile all’asta, rispettare il termine stabilito per il deposito della cauzione e non sperare in una proroga o rinvio dello stesso da parte del giudice.

L'offerta deve essere depositata in busta chiusa, all'esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte.

APERTURA DELLE BUSTE

Se la vendita avviene con incanto all’udienza fissata nell’ordinanza di vendita il delegato dal giudice aprirà le buste, o la busta in caso di unica offerta. In quest’ultima ipotesi se l'offerta è pari o superiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, la stessa è senz'altro accolta; se, invece, il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore a un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione dai creditori.

Se vi sono più offerte, il delegato invita gli offerenti ad una gara sull'offerta più alta, con possibilità di rilancio entro 3 minuti dall’ultima offerta; il bene, quindi, sarà aggiudicato a chi avrà fatto l’offerta più alta, tenuto conto anche di altri elementi, quali le cauzioni prestate, forme, modi e tempi del pagamento.

CHIUSURA DELL'ASTA

L'offerente non aggiudicatario ha diritto alla restituzione della cauzione dopo la chiusura dell'incanto, salvo che lo stesso non abbia omesso di partecipare al medesimo, personalmente o a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo; in tal caso la cauzione è restituita solo nella misura dei nove decimi dell'intero e la restante parte è trattenuta come somma rinveniente a tutti gli effetti dall'esecuzione.

L’aggiudicatario deve invece versare il residuo del prezzo nel termine e nel modo fissati dall'ordinanza che dispone la vendita e consegnare in cancelleria il documento comprovante l'avvenuto versamento; solo a seguito di tale versamento il giudice pronuncerà il decreto di trasferimento del bene, che perfezionerà il passaggio di proprietà e che dovrà essere trascritto nei registri immobiliari tenuti dall’Agenzia delle entrate.

pubblicato il 07/05/2018

A cura di: Daniela D'Agostino

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