Responsabilità dell’agente immobiliare

Responsabilità dell’agente immobiliare

Nelle trattative immobiliari interviene di frequente la figura del mediatore o agente immobiliare, che, nel mettere in contatto venditore e possibile acquirente, assume precisi obblighi nei confronti di entrambi; egli, infatti, risponde del buon esito dell’operazione contrattuale ed è tenuto, seppure entro certi limiti, ad assicurare gli interessati che il bene oggetto di compravendita abbia tutti i requisiti per essere acquistato senza correre rischi. 

Obblighi del mediatore

Tra gli obblighi del mediatore vi è il dovere di informativa dei clienti: a tal proposito l’art. 1759 del codice civile, al I comma, dispone che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Soprattutto nella fase degli accordi preliminari, infatti, è importante che vengano posti in evidenza tutti i possibili vincoli giuridici che rendono il bene inalienabile o che potrebbero esporre l’acquirente al rischio di azioni di rivendica o di risarcimento danni da parte di terzi.

Immobile pervenuto per donazione

Tra questi casi rientra l’ipotesi di immobile pervenuto al venditore per effetto di donazione, fattispecie di cui si è occupata la Corte di Cassazione nella sentenza n. 965 del16 gennaio 2019, a conclusione di una causa introdotta dai promissari acquirente di un immobile, che avevano revocato la proposta d’acquisto dopo aver appreso che l’immobile era stato donato al venditore; per questa  ragione essi chiedevano la restituzione dell’importo versato a titolo di acconto ed il risarcimento dei danni sia ai venditori che all’agente immobiliare.

La pronuncia della Cassazione è interessante perché esamina gli aspetti legati alla donazione di immobili ed alle problematiche connesse alle successive compravendite.

La Suprema Corte innanzitutto ricorda che la donazione è un atto che, per come è configurato nell’ordinamento giuridico italiano, ostacola la successiva circolazione dei beni; basti pensare all’azione di riduzione che gli eredi  possono esercitare per reintegrare l’asse ereditario, oppure al fatto che il sistema bancario non concede credito garantito da ipoteca, se l’immobile offerto in garanzia è stato acquistato a titolo gratuito.

Per questa ragione, la Cassazione afferma il principio secondo cui la provenienza da donazione costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 c.c. alle parti.

Informazioni sull'immobile

Già in precedenza i giudici di legittimità avevano affermato (Cass. n. 16382/2009) che “il mediatore tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione”.

In base ai principi affermati dalla Corte di Cassazione si può concludere, pertanto, che la responsabilità del mediatore che non renda nota la provenienza dell’immobile da atto di donazione può essere causa di risoluzione del contratto preliminare di compravendita e comportare l’obbligo, per il mediatore stesso, di risarcire il danno subito dalle parti coinvolte nelle trattative.

pubblicato il 19/02/2019

A cura di: Daniela D'Agostino

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