La confusione tra i due termini è stata in primo luogo normativa in quanto, sin dalla genesi di queste nozioni, lo stesso legislatore sembrava riferirsi a due espressioni terminologiche all'apparenza differenti - disciplinati dalla L. n. 47/1987 all'art. 35 - che richiamava i due termini e successivamente riconfermava tale duplicità di concetti in virtù dell'art. 52. Altri esempi erano presenti nella più risalente legislazione come l'art. 41-ter, L. 17 agosto 1942, n. 1150 oppure l'art. 15, L. 6 agosto 1967, n. 765, i quali utilizzavano entrambi i riferimenti senza alcuna apparente motivazione.
In sostanza pur richiamando in modo diverso i due tipi di certificato, li sottoponevano sempre alla medesima normativa, generando confusione sia sul piano concettuale che applicativo.
Oggi il problema non si pone in quanto col D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, entrato in vigore il 30.6.2003), si è eliminata tale distinzione.
Motivo per cui ad oggi si fa esclusivo riferimento al concetto di agibilità in virtù delle norme contenute nel Titolo III, agli artt. 24-26 del T.U.E. (Testo Unico Edilizia).
Cosa sono l'agibilità e la conformità?
Entrambi i concetti sono di importanza fondamentale nell'ambito di una compravendita immobiliare che necessiti o meno della stipula di un mutuo.
L’agibilità è la condizione per cui un edificio o un’unità può essere utilizzato per il suo scopo previsto in conformità con le normative locali. È pertanto un concetto posto a presidio dell'interesse particolare del compratore, attestando la capacità del bene di assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
La conformità immobiliare, d’altra parte, si riferisce al rispetto di tutte le leggi e i regolamenti applicabili all’immobile in senso urbano e catastale.
Cosa succede se manca l'agibilità?
La mancata consegna all’acquirente del certificato di agibilità non determina sempre e automaticamente la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore. L’importanza e la gravità dell’omissione deve essere verificata ogni volta in relazione al singolo caso concreto.
Se l’assenza del certificato di agibilità è dovuta alla mancanza, in concreto, dei requisiti atti a rendere agibile l’immobile per vizi legati alla sicurezza, igienico-sanitari o al risparmio energetico occorre verificare se si tratti di una carenza insanabile che rende il bene venduto inidoneo ad assolvere la propria funzione e quindi a fornire l’utilità richiesta. In questo caso l’acquirente potrà richiedere la risoluzione del contratto di compravendita per vendita di aliud pro alio.
Cosa succede se l'immobile non è conforme?
La conformità catastale riguarda due distinti profili, entrambi fondamentali, ossia la corrispondenza tra lo stato di fatto del bene immobile e la rappresentazione catastale del medesimo (conformità oggettiva) e quella tra l’identità tra la persona dell’alienante e l’intestatario catastale del bene immobile (conformità soggettiva).
L’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52 e ss.mm.ii. sancisce infatti la nullità di ogni atto pubblico o scrittura privata autenticata se non contengono, per le unità immobiliari urbane:
- identificazione catastale;
- riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
- dichiarazione resa dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Per quanto invece riguarda la conformità urbanistica, intesa quale corrispondenza dell’immobile alle pratiche edilizie di costruzione e/o ristrutturazione dell’immobile e quindi in presenza o meno di abusi edilizi realizzati senza o al di fuori del perimetro del titolo edilizio, occorre precisare che non sempre l’atto di compravendita sarà da considerarsi nullo, ma occorre verificare anche in questo caso il singolo caso di specie.
Ad esempio l'atto potrebbe essere colpito da nullità ove non siano stati menzionati al suo interno gli estremi dei titoli edilizi dell’immobile ovvero nel caso in cui sussistano ma siano errati.