Cos'è il condominio e come funziona?
Il codice civile non fornisce una definizione precisa di condominio. L'art. 1117 si limita infatti a sancire che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, tutte:
- le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari.
L'elenco è tuttavia molto più ampio e per tale motivo si rinvia la lettura all'articolo stesso del codice.
In generale possiamo dunque dire che il concetto di condominio si riferisce a una forma particolare di condivisione di un immobile, caratterizzata dalla presenza di parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.
Come vengono prese le decisioni nel condominio?
Le decisioni all'interno del condominio vengono prese dall'organo sovrano, l'assemblea, formato dalla totalità dei proprietari degli appartamenti o delle unità immobiliari facenti parte del condominio.
Nelle varie assemblee ordinarie e straordinarie i condomini si riuniscono per discutere e deliberare su questioni riguardanti la gestione e l'amministrazione del condominio.
Durante queste assemblee, vengono affrontati diversi argomenti, come la nomina dell'amministratore condominiale, l'approvazione del bilancio annuale, la pianificazione di lavori di manutenzione straordinaria, la discussione di problematiche relative alle parti comuni, e così via.
Ogni decisione - ad eccezione di quelle urgenti o di poco valore come piccole riparazioni alle quali può provvedere direttamente l'amministratore - è deliberata tramite un sistema di quorum e maggioranze che variano in funzione dell'oggetto dell'ordine del giorno.
Con i termini quorum costitutivi e quorum deliberativi si fa riferimento rispettivamente alle maggioranze necessarie per costituire l’assemblea e infine per poter deliberare.
Cos'è il quorum costitutivo?
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita se sono presenti un numero di condomini che:
- costituisce la maggioranza dei partecipanti al condominio;
- rappresenta almeno i 2/3 del valore intero dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale si procede alla seconda convocazione, stavolta con un numero di condomini presenti che:
- costituisce almeno 1/3 dei partecipanti al condominio;
- rappresenta almeno 1/3 del valore intero dell’edificio.
Cos'è il quorum deliberativo?
Constatata la regolare convocazione e costituzione dell'assemblea si procede alla delibera sull'ordine del giorno di cui alla delibera assembleare.
Anche in questo caso tuttavia, al pari del quorum costitutivo, sussistono importanti differenze in ordine alla necessità che la delibera debba essere presa con una determinata maggioranza piuttosto che un'altra.
Del resto è naturale che decisioni maggiormente importanti necessitino di maggioranze ampie mentre questioni di minor rilievo possano essere prese con quorum ridotti.
Ad esempio misure di manutenzione ordinaria, l'approvazione delle spese annuali e il rendiconto finale potranno essere deliberate a maggioranza semplice mentre per l’adeguamento di impianti non centralizzati, per innovazioni relative alle cose comuni o per tutte quelle operazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione occorrerà la maggioranza qualificata.