La normativa in materia è disciplinata dagli artt. 63 c. 4 e 5 disp. att. c.c. per cui il soggetto che entra a far parte di un condominio subentrando a un altro condomino è responsabile insieme a quest’ultimo per il pagamento dei contributi dell’anno corrente e di quello passato.
Colui che trasferisce i propri diritti su un’unità immobiliare rimane pari responsabile insieme all’acquirente per i contributi accumulati fino al momento in cui l’amministratore di condominio riceve una copia autenticata dell’atto che formalizza il passaggio di proprietà.
La norma costituisce una ipotesi di responsabilità solidale tra venditore e acquirente sia per le spese ordinarie che per quelle straordinarie. Ciò implica che entrambi sono tenuti al pagamento di dette incombenze.
O meglio l’amministratore del condominio potrà richiedere indifferentemente a ognuno di loro il pagamento dell’intero ammontare del debito accumulato nell’anno in corso e nell’anno precedente a quello in cui è stata consegnata la copia autenticata dell’atto di vendita salvo poi il regresso di quest'ultimo per la restante metà degli importi.
Da quale momento si determina la spettanza delle somme?
Il criterio temporale decisivo per determinare se le spese straordinarie ricadano sul venditore o sull’acquirente è fissato dalla data in cui l’assemblea condominiale ha deliberato tali spese.
Il principio fondamentale è quindi quello per cui, nel contesto dei rapporti interni tra venditore e acquirente, i costi condominiali sono a carico di colui che aveva lo status di condomino nel momento in cui è stata presa la decisione sulle spese straordinarie.
In sostanza, ad esempio, se il rifacimento della facciata è stato deliberato prima della compravendita immobiliare tali spese saranno a carico del precedente proprietario, in caso contrario queste saranno di esclusiva spettanza del nuovo proprietario. Non è dunque rilevante, almeno sotto questo profilo, il momento in cui i lavori vengono effettivamente eseguiti.
Quali caratteristiche deve possedere una delibera di lavori straordinari per essere cogente?
La delibera costituisce un valido titolo fonte di obbligazione a carico del venditore o dell’acquirente se include:
- l’autorizzazione o l’approvazione a stipulare un contratto di appalto per effettuare riparazioni e/o lavori;
- l’oggetto del contratto con l’impresa selezionata, ossia le opere da realizzare e il costo dei lavori;
- la definizione degli elementi strutturali principali, sia in termini qualitativi che quantitativi;
- la concreta individuazione dei lavori da svolgere e dei costi associati.
Che tipo di maggioranza è necessaria per l'esecuzione di lavori straordinari?
Nel caso in cui si debbano eseguire opere di manutenzione straordinaria è necessaria la maggioranza assoluta, che si raggiunge col voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dell’immobile (501 millesimi). Risulta quindi, in sostanza necessaria una doppia maggioranza:
- per teste, sul totale dei condomini presenti nel condominio ovvero sul numero dei partecipanti all’assemblea;
- per millesimi, sulle quote millesimali di proprietà che costituiscono il valore dell'immobile.
Cosa si può fare senza l'assenso dell'assemblea?
In alcuni casi particolari l'amministratore del condominio può optare per eseguire interventi senza richiedere il coinvolgimento dell'assemblea condominiale in quanto non si rende necessaria - almeno per il momento - una votazione e di conseguenza non è richiesta la formazione di una maggioranza condominiale. Tale circostanza può concretizzarsi in tutte quelle situazioni di estrema urgenza e gravità, come interventi di manutenzione o riparazione che potrebbero mettere a rischio la sicurezza e l'incolumità dei condomini o di terzi.
Sono poi naturalmente esclusi dalla competenza stessa dell'assemblea condominiale tutti quegli interventi che riguardano la propria unità immobiliare che non hanno alcun genere di impatto sulla struttura condominiale, come ad esempio il rifacimento degli impianti idrici ed elettrici della singola unità immobiliare o la sostituzione degli infissi.