Una delibera condominiale può essere impugnata per mezzo di un ricorso, contenente tutti i motivi oggetto dell'impugnativa, da presentare all'Autorità Giudiziaria entro 30 giorni dall'assemblea o dalla comunicazione della delibera (o senza termine di decadenza a seconda dei casi) ove questa sia ritenuta dal condomino:
- contraria alla legge;
- contraria al regolamento condominiale;
- in tutti i casi in cui una delibera, per un motivo o per un altro, sia da considerarsi nulla o annullabile.
Occorre precisare che antecedentemente al ricorso presso l'autorità giudiziaria dovrà essere esperito il tentativo obbligatorio di mediazione a pena di improcedibilità dell'azione.
Il procedimento giudiziale è sempre e comunque introitato per ottenere solo una sentenza di tipo “demolitivo” ovvero di annullamento della delibera.
Quando una delibera condominiale è da considerarsi nulla o annullabile?
Nel silenzio del codice civile è stato rimesso alla giurisprudenza il difficile compito di suddividere i casi in cui una delibera condominiale sia da considerarsi nulla o annullabile. La differenza non è di poco conto in quanto, mentre le delibere nulle possono essere impugnate in qualsiasi momento e senza termini, quelle annullabili, invece, possono essere impugnate nel termine sopra indicato di 30 giorni. La diversità di trattamento è dovuta al differente grado di 'patologia' da cui, in ipotesi, risulterebbe affetta la delibera.
Possono considerarsi annullabili le delibere colpite da vizi formali, in violazione di prescrizioni convenzionali o del regolamento condominiale oppure genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione.
Viceversa, sono da reputare nulle tutte quelle delibere condominiali prive dei requisiti fondamentali essenziali, con oggetto impossibile o illecito.
Quali sono i casi specifici di delibere annullabili o nulle?
Nel tempo sono state classificate dalla giurisprudenza come annullabili le delibere che:
- presentano dei vizi relativi alle modalità di convocazione dell'assemblea, ad esempio non è stata concessa la possibilità di esprimersi a tutti i partecipanti;
- sono state prese in violazione delle norme che richiedono qualificate maggioranze;
- sono viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all'amministratore.
Per altro verso possono invece qualificarsi come nulle le delibere che:
- siano prese in violazione di norme imperative, ordine pubblico o buon costume;
- con oggetto illecito, impossibile o contrario alla morale;
- ledono un diritto di un singolo proprietario, che incidono quindi sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di un singolo condomino;
- non rientrano nella competenza dell'assemblea condominiale.
Per quanto riguarda la legittimazione attiva all'impugnazione della delibera, per un motivo o per un altro, occorre specificare che la giurisprudenza la attribuisce solo ed esclusivamente al condomino dissenziente, all'assente e all'astenuto.
Quanto costa impugnare una delibera condominiale?
Appurata la difesa tecnica obbligatoria in materia ma anche per l'alto tecnicismo della stessa è consigliato farsi assistere da un professionista come un avvocato specializzato in diritto condominiale.
Come ogni controversia giurisdizionale il costo dipende dalla tipologia di impugnazione, dalla complessità della procedura e dal momento in cui essa viene conclusa (se questa, ad esempio, si dovesse concludere in mediazione i costi saranno maggiormente contenuti rispetto che arrivare a sentenza). Del pari occorre poi sostenere i costi del contributo unificato e della marca da bollo mettendo sempre in conto che, nel caso in cui non si dovesse avversare con successo il provvedimento impugnato si potrebbe essere condannati al pagamento degli onorari della controparte.