Comprare casa all’asta può consentire di acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato. Non esiste, però, una percentuale di risparmio valida in ogni situazione: la convenienza dipende dalla zona, dalle condizioni dell’abitazione, dal numero di partecipanti e dal prezzo raggiunto durante la gara.
Le aste giudiziarie servono a vendere forzatamente immobili appartenenti a una persona fisica o giuridica, definita esecutato, che non ha saldato i propri debiti. Dal 10 aprile 2018, salvo eccezioni, le vendite immobiliari nei tribunali italiani si svolgono con modalità telematica.
I dieci controlli da fare
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha predisposto un decalogo con dieci indicazioni utili per partecipare consapevolmente a un’asta immobiliare:
- Non dare per scontata la convenienza del prezzo. Un immobile all’asta non è sempre un affare. Prima di fare un’offerta bisogna confrontare il prezzo base e quello ipotizzato per l’aggiudicazione con il valore di immobili simili situati nella stessa zona.
- Valutare i propri tempi. Chi ha bisogno di entrare rapidamente nella casa deve informarsi sui tempi di disponibilità dell’immobile. La consegna non è sempre immediata, soprattutto se l’abitazione è occupata.
- Esaminare tutti i documenti. Avviso di vendita, perizia, planimetrie, fotografie e documentazione devono essere letti con attenzione, possibilmente almeno 45 giorni prima dell’asta. La perizia indica anche vincoli e oneri che saranno cancellati e quelli che potrebbero restare a carico dell’acquirente.
- Organizzarsi per l’asta telematica. Per partecipare online possono essere necessari una firma digitale, una casella di posta elettronica certificata e una postazione informatica adeguata. È importante verificare in anticipo le modalità indicate nell’avviso di vendita.
- Visitare l’immobile. La visita, organizzata con il custode giudiziario, permette di controllare le condizioni della casa e di valutare aspetti che potrebbero non emergere dalla perizia, come il contesto ambientale, le parti comuni o eventuali lavori urgenti.
- Stabilire un limite massimo di spesa. Prima della gara bisogna decidere quanto si è disposti a investire, considerando anche le spese aggiuntive. Avere un tetto preciso aiuta a non lasciarsi condizionare dall’emotività.
- Informarsi sui costi aggiuntivi. Oltre al prezzo di aggiudicazione possono essere dovute imposte, spese condominiali pendenti, onorari professionali, costi di trasferimento e somme necessarie per lavori o regolarizzazioni.
- Verificare le modalità di pagamento. L’aggiudicatario deve poter versare il saldo entro il termine previsto. Chi intende chiedere un mutuo deve avviare per tempo la pratica e informarsi sui costi del finanziamento.
- Considerare le agevolazioni fiscali. Agli immobili acquistati all’asta possono applicarsi gli stessi benefici fiscali previsti per gli altri trasferimenti immobiliari, compresi quelli per la prima casa, quando ricorrono i requisiti.
- Fare attenzione agli immobili occupati. Il decreto di trasferimento consente di ottenere il rilascio dell’immobile, ma la procedura può richiedere tempo. Prima di offrire è quindi fondamentale conoscere la situazione occupazionale e valutare i propri tempi.
Quanto si può risparmiare acquistando all’asta
L’acquisto all’asta può garantire un risparmio significativo, ma solo dopo avere verificato documenti, condizioni, spese, tempi di pagamento e disponibilità dell’immobile. La scelta migliore non è necessariamente quella con il prezzo più basso, ma quella con il miglior rapporto tra valore reale, costi complessivi e rischi.
Il risparmio, infatti, non è uguale per tutti gli immobili e non può essere calcolato in anticipo con una percentuale fissa. In alcuni casi, tuttavia, il prezzo può risultare significativamente inferiore rispetto al valore di mercato, soprattutto quando l’asta va deserta e il prezzo base viene ridotto nei tentativi successivi. Inoltre, la normativa consente generalmente di presentare un’offerta fino al 25% in meno rispetto al prezzo base, secondo le condizioni indicate nell’avviso di vendita.
Questo non significa automaticamente acquistare una casa con uno sconto del 25% o del 50%: il prezzo di partenza potrebbe già tenere conto delle condizioni dell’immobile, della sua posizione, di eventuali difformità o della presenza di un occupante. Al risparmio teorico devono inoltre essere sottratti imposte, spese condominiali, lavori di ristrutturazione e altri costi della procedura. Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, spese e onorari possono incidere, in via generale, per circa il 10-15% del prezzo finale di aggiudicazione, con possibili riduzioni quando si applicano le agevolazioni per la prima casa. La vera convenienza, quindi, si può valutare soltanto confrontando il costo complessivo dell’operazione con il valore reale di immobili simili nella stessa zona.