Compravendita di immobile e certificato di agibilità

Compravendita di immobile e certificato di agibilità

La Corte di Cassazione è più volte intervenuta sul tema della rilevanza del certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita, negli anni giungendo a ridimensionarne la portata in relazione agli obblighi del venditore.

Requisito essenziale

In particolare, con la sentenza 11 ottobre 2013 n. 23157 la Suprema Corte ha affermato che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”

Bene diverso

Di recente, pronunciandosi in merito alla richiesta di risoluzione del contratto da parte del compratore, per mancanza del ridetto certificato, la Cassazione ha affermato che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità di configurare l'ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, cioè di un bene diverso da quello scelto dal compratore, con ogni conseguenza per il computo della prescrizione (sent. 17123/2020).
Infatti, a volerla considerare vendita aliud pro alio, il compratore avrebbe diritto ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, nonché il risarcimento dei danni, nel termine di prescrizione ordinario di 10 anni.
A diversi risultati si perverrebbe qualora, invece, si considerasse la disciplina dei “vizi della cosa venduta”, che impone al compratore di denunciarli entro otto giorni dalla scoperta, in ogni caso tenuto conto del termine di prescrizione di 1 anno dalla consegna del bene.

Legge in materia

Quanto all’obbligo di richiedere il certificato, il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003, lo prescrive solo per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni o sopraelevazioni e, infine, per gli interventi sugli edifici esistenti che influiscano sulle condizioni igieniche e di sicurezza.
Non sussiste, pertanto, alcun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni, a meno che vi siano stati interventi di ricostruzione successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001.

Obblighi notarili

Circa gli obblighi notarili di allegazione del predetto certificato al rogito di compravendita, la Legge 28 febbraio 1985 n. 47, all’art. 40, comma 2 dispone  che gli atti di trasferimenti di immobili devono contenere, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a costruire o in sanatoria, a pena di nullità, precisando che, per le opere di costruzione iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte”), in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui si attesta che l’opera è iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967.

pubblicato il 30/09/2020

A cura di: Daniela D'Agostino

Come valuti questa notizia?
Valutazione: 0/5
(basata su 0 voti)