Differenza tra patto fiduciario e simulazione nelle compravendite immobiliari

Differenza tra patto fiduciario e simulazione nelle compravendite immobiliari

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20934/2019, si occupa del “patto fiduciario” in materia di contratti di compravendita di immobili, con particolare riferimento alla forma che tale patto deve rivestire.

PATTO FIDUCIARIO

In primo luogo i giudici della Suprema Corte, nell’inquadrare la natura giuridica del patto fiduciario, lo definiscono come il negozio attraverso il quale la proprietà di un bene viene trasferita da un soggetto all’altro, con l’intesa (pactum fiduciae) che il secondo, dopo essersene servito per un dato scopo, lo ritrasferisca al fiduciante; allo stesso modo rientra nel patto fiduciario il negozio attraverso cui un determinato bene viene acquistato dal fiduciario con denaro del fiduciante (interposizione “reale”), al quale, in base al patto, il bene dovrà essere, in un secondo momento, ritrasferito. 

SIMULAZIONE

Quest’ultima fattispecie, dell’interposizione reale di persona nella compravendita, si contrappone all’interposizione “fittizia” tipica di un altro istituto giuridico, quello della “simulazione”; si ha interposizione fittizia nel caso tipico dell’acquisto di un bene da parte di un prestanome, che appare all’esterno come proprietario ma, in realtà, è d’accordo con un altro soggetto che ha, di fatto, acquistato il bene ma, per ragioni fiscali o altri motivi, non vuole figurare.  

Ricordiamo che per contratto simulato si intende il contratto apparente, che non corrisponde alle reali intenzioni delle parti, le quali, tra di loro, vogliono far valere effetti diversi da quelli propri del contratto stipulato nella realtà.

In particolare, si parla di “simulazione assoluta” quando le parti stipulano un contratto ma, in realtà, non vogliono alcun effetto tra di loro, di modo che solo apparentemente si realizza il trasferimento di un diritto o l’assunzione di un’obbligazione; si parla invece  di “simulazione relativa” quando, pur avendo concluso un dato contratto, le parti in realtà intendono realizzare gli effetti di un contratto diverso, di cui solo le medesime parti sono a conoscenza e che è il contratto “dissimulato”.

VOLONTA' DELLE PARTI

La differenza tra interposizione reale di persona, tipica del patto fiduciario, ed interposizione fittizia tipica della simulazione, pertanto, sta nel fatto che, nel primo caso, il negozio giuridico voluto è proprio quello posto in essere dalle parti mentre, nella seconda ipotesi, le parti vogliono una cosa diversa da quella apparente.

Nella simulazione, la volontà interna tra le parti contrattuali viene attestata in un documento scritto, la cosiddetta “controdichiarazione” o controscrittura, che ha effetto esclusivamente tra di esse; il codice civile all’art. 1414 prevede che il contratto simulato, cioè  quello apparente, non ha effetto tra le parti; tra di esse ha effetto il contratto dissimulato, purchè, nella stipula del contratto simulato siano stati rispettati i requisiti di forma e sostanza previsti per il dissimulato.

FORMA DEL PATTO FIDUCIARIO

Il codice civile nulla prevede, diversamente, riguardo ai requisiti di forma che deve rivestire il patto fiduciario, cioè l'accordo con il quale i soggetti interessati stabiliscono le future reciproche obbligazioni.

L'argomento è molto dibattuto in dottrina ed in giurisprudenza, di cui la Corte di Cassazione, nell’ordinanza citata, ripercorre i diversi orientamenti emersi negli anni; il punto sul quale la Suprema Corte si sofferma riguarda, in particolare, la necessità che il patto fiduciario nelle compravendite immobiliari rivesta la forma scritta oppure possa essere stipulato anche oralmente e, in una fase successiva, essere riconosciuto con dichiarazione unilaterale del fiduciario.

La questione rimane aperta, in attesa della decisione delle Sezioni Unite, cui la sezione investita del caso ha rimesso gli atti, per l’affermazione dei principi di diritto in materia; rimaniamo, pertanto, in attesa della pronuncia delle Sezioni Unite, di cui daremo conto a seguito della pubblicazione. 

pubblicato il 07/09/2019

A cura di: Daniela D'Agostino

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