La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 43 del 12 gennaio – 24 febbraio 2022, ha dichiarato l’incostituzionalità dell’art. 1 comma 1 lettera d) in combinato disposto con l’art 9 comma 1 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, riguardanti il diritto di prelazione nell’acquisto di immobili all’asta, da parte di coloro che ne siano già in possesso a seguito di acquisto "sulla carta" da imprese di costruzione poi fallite o che abbiano subito un pignoramento.
Decreto legislativo n. 122/2005
La sentenza è importante perché amplia le tutele previste dal d.lgs 122/2005 in favore dei soggetti che stipulano contratti di acquisto di immobili in costruzione, di fronte al rischio di insolvenza del costruttore; frequenti, purtroppo, sono infatti i casi in cui l’impresa edile, non riuscendo a pagare i debiti accumulati e a ripianare i costi sopravvenuti nel corso del progetto di costruzione, vada incontro al pignoramento, da parte dei creditori (in genere banche e istituti finanziatori) degli immobili, oppure fallisca o venga assoggettata ad altre procedure concorsuali.
Tutto ciò comportava, anteriormente al decreto legislativo, per il soggetto che aveva stipulato un preliminare di compravendita con il costruttore, la perdita delle somme già corrisposte oltre che l’impossibilità di acquistare definitivamente l’immobile, salvo esborsi notevoli e ben superiori a quelli inizialmente previsti. Proprio per tutelare l’acquirente e, più in generale il risparmio, il legislatore ha introdotto obblighi a carico dell’impresa e previsto particolari garanzie in favore del soggetto che acquista.
Tutele introdotte per gli acquirenti
La prima tutela è data dall’obbligo per il costruttore di rilasciare una fideiussione a favore dell’acquirente a copertura del prezzo d’acquisto, in modo tale che, in caso di fallimento o altra ipotesi di insolvenza dell’impresa, l’acquirente possa recuperare le somme versate. Tra le altre forme di tutela: l’obbligo, sempre per l’impresa, di stipulare una polizza assicurativa di durata decennale per i danni derivanti da vizi di costruzione dell’immobile; l’obbligo di provvedere al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca prima della stipula del rogito, che il notaio non potrà redigere prima di tali adempimenti e, infine, il diritto di prelazione dell’acquirente in caso di vendita all’asta dell’immobile acquistato in caso di pignoramento dello stesso da parte dei creditori dell’impresa.
Proprio di quest’ultimo aspetto si è occupata la Corte Costituzionale nella sentenza richiamata in apertura; la vicenda è nata a seguito di ricorso da parte del Tribunale di Verona, nell’ambito di una causa tra gli acquirenti di immobili in costruzione e l’impresa costruttrice.
Diritto di prelazione nelle aste
Il punto su cui la Corte Costituzionale è stata chiamata a pronunciarsi riguardava, in particolare, la possibilità, anche per gli acquirenti degli immobili che avevano stipulato il contratto preliminare ed erano stati immessi nel possesso dei beni prima che l’impresa ottenesse il permesso di costruire, di avvalersi del diritto di prelazione sancito dall’art. 1 comma 1 lettera d) e dell’art 9 comma 1 del decreto legislativo anzidetto.
La Corte, nell’esaminare la questione, premette che il diritto di prelazione previsto dal decreto sorge sul duplice presupposto che l'immobile sia stato realizzato e che l'alloggio sia stato destinato, dopo la consegna, ad abitazione principale dell'acquirente o del coniuge o di un parente di primo grado.
Il diritto di prelazione persegue, dunque, la finalità di preservare un interesse giuridico attuale, cioè il diritto inviolabile all'abitazione, che scaturisce dalla destinazione dell'alloggio a soddisfare un bisogno esistenziale primario della persona e della sua famiglia.
Permesso di costruire
Se, dunque, il diritto all'abitazione trae origine, nella fattispecie disegnata dall'art. 9 comma 1 del d.lgs. 122/2005, dalla consegna dell'immobile all'acquirente o al promissario acquirente e dalla sua destinazione al bisogno abitativo, in presenza di tali circostanze resta identico il diritto inviolabile da tutelare, sia che l'originario acquisto dell'immobile sia avvenuto dopo che il costruttore abbia presentato la domanda di permesso di costruire, sia che sia stato stipulato prima.
Alla luce di tale ratio sottesa all'art. 9 comma 1 del d.lgs. n. 122/2005, rileva la Corte, emerge una irragionevole disparità di trattamento fra gli acquirenti di immobili da costruire e gli acquirenti di immobili, che sono pur sempre da costruire, ma non rientrano nella definizione dell'art. 1 comma 1 lettera d) del d.lgs. n. 122 del 2005 e nella previsione della legge delega, solo perché il contratto di acquisto a effetti obbligatori o reali differiti viene concluso prima della presentazione della richiesta di permesso di costruire.
Da cui consegue la dichiarazione d’incostituzionalità della norma predetta, con l’effetto che la tutela prevista potrà essere estesa a tutti gli acquirenti degli immobili in costruzione, a prescindere dalla presenza o meno del permesso di costruire al momento dell’acquisto.