I rischi legati alla donazione immobiliare

documento e casetta

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. Diversamente da quanto potrebbe sembrare, la donazione è considerata un contratto in quanto, per concludersi validamente, necessita di esplicita accettazione da parte del beneficiario.

Gli elementi essenziali della donazione sono due:

  • lo spirito di liberalità che deve essere libero e spontaneo;
  • l’arricchimento del donatario e l'impoverimento del donante.

La donazione deve essere sempre redatta avanti al notaio?

La donazione deve essere eseguita tramite un atto pubblico (cioè dinanzi ad un notaio), a pena di nullità, e alla presenza di due testimoni. Tale forma solenne è richiesta qualunque sia l'oggetto della liberalità.

Gli unici casi in cui non occorre il notaio sono ove si tratti di donazioni di modico valore (di basso valore in relazione alle condizioni economiche del donante) purché vi sia stata la materiale consegna.

Se la donazione ha per oggetto cose mobili non di modico valore, è valida solo per tali beni singolarmente specificati con indicazione del loro valore nell'atto notarile, ovvero in una nota a parte.

Le criticità della donazione immobiliare

La casistica che genera maggiori problematiche è soprattutto legata alla donazione di beni immobili per due principali motivi:

  • può essere oggetto di revoca per ingratitudine di chi riceve i beni (devono essere atti particolarmente gravi come, ad esempio, un tentato omicidio) oppure per sopravvenienza di ulteriori figli e discendenti da parte del donatore;
  • può essere impugnata dagli eredi legittimi.

Anche dopo il perfezionamento della donazione, la legge prevede quindi due ipotesi di inefficacia futura, che introducono ulteriori elementi di incertezza all'interno del quadro sopra descritto.

La situazione più ricorrente nelle aule di tribunale è quella riguardante una eventuale impugnazione da parte degli eredi legittimi.

La donazione è infatti considerata dal legislatore come un vero e proprio anticipo sulla futura successione e per tale motivo nasconde tutta una serie di criticità da verificare di volta in volta, nel momento in cui si apre il procedimento per l’eredità.

La normativa in materia infatti, riserva a coniuge, figli e altri famigliari una quota di eredità detta “legittima” dalla quale non possono essere esclusi ex art. 536 ss.cc. Tale porzione di patrimonio riservata per legge, varia in ragione del grado di parentela (es. coniuge, figli ecc) ed è espressa in frazioni di patrimonio, ad es. ¼, ½, ecc.

Se un erede legittimario ritiene di essere stato privato o leso della sua quota per effetto della donazione effettuata in vita dal defunto a favore di altre persone, può chiedere pertanto la restituzione dell'immobile nel patrimonio per il calcolo dell’eredità. L'azione denominata di “restituzione” può essere esperita tanto nei confronti del parente beneficiario della donazione quanto verso sconosciuti, cosiddetti “terzi” che hanno, a loro volta, materialmente ricevuto il bene. Può infatti capitare che nel frattempo l'immobile oggetto della donazione sia venduto; in tale ipotesi pure i nuovi proprietari sarebbero, per legge, obbligati a restituire il bene con tutto ciò che ne consegue.

In forza di tali considerazioni ecco perché la donazione immobiliare potrebbe, in teoria, ostacolare la rivendita (i futuri acquirenti sarebbero sicuramente più scoraggiati) oppure rendere maggiormente difficile l’ottenimento di un mutuo da parte della banca.

Come proteggersi dai rischi derivanti dalla donazione?

Il rischio di non subire azioni civili da parte dei parenti presumibilmente lesi nella quota legittima, decade trascorsi 20 anni dalla donazione, se il donante è ancora in vita e non è stata mossa alcuna opposizione, o dopo 10 anni dalla data del decesso dello stesso.

Se non si è disposti a vivere nell'incertezza sino a tale data, il problema tuttavia può essere arginato stipulando un'assicurazione che tuteli l'acquisto e/o un finanziamento di un immobile proveniente da una donazione, coprendo il rischio derivante da un'eventuale azione di riduzione o restituzione.

La stipula di tale polizza limiterebbe certamente i disagi derivanti da un eventuale danno economico che si potrebbe, in ipotesi, verificare in questi casi.

In alternativa, è possibile far firmare ad ogni legittimo erede del donatore una rinuncia all’azione di restituzione dell’immobile donato, sempre con atto notarile, e prima dei 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari. Tale metodo, però, presenta due problematiche che ne limitano fortemente l'efficacia rispetto, ad esempio, alla stipula di una polizza assicurativa:

  • necessita dell'accordo di tutti gli eredi legittimari (che in genere non è mai facile da raggiungere);
  • non toglie in nessun caso a quest'ultimi la propria quota spettante per legge. L'atto di rinuncia appena descritto, infatti, impegna solo a non chiedere in restituzione l’immobile, ma lascia comunque la possibilità di ottenere in diverso modo la propria parte di legittima.
pubblicato il 03/01/2023

A cura di: Luca Giovacchini

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