Il pignoramento immobiliare costituisce una delle tre forme di esecuzione forzata assieme al pignoramento mobiliare e a quello presso terzi (che in realtà è considerato un pignoramento mobiliare).
La normativa applicabile al pignoramento immobiliare è molto vasta in quanto contenuta nell'intero libro III del codice di procedura civile e più specificamente degli artt. da 474 a 512 c.p.c. per quanto riguarda contenenti i principi generali in materia di esecuzione forzata mentre degli artt. da 555 a 598 c.p.c., che disciplinano solo ed esclusivamente il pignoramento immobiliare.
Lo scopo del pignoramento è quello di soddisfare un credito mediante la sottrazione coattiva dei beni intestati al debitore (quindi anche contro la sua volontà) da realizzarsi mediante la liquidazione in danaro del bene pignorato.
La caratteristica principale dell'espropriazione immobiliare è data dal suo oggetto, costituito appunto dal diritto di proprietà, come ad esempio un appartamento, un capannone prefabbricato, ovvero da altri diritti reali di godimento su beni immobili, come ad esempio l'usufrutto o la nuda proprietà su detti cespiti.
Cos'è il titolo esecutivo necessario per pignorare?
Il pignoramento può avvenire solo ed esclusivamente in forza di un titolo esecutivo. Si tratta in sostanza del documento cartaceo o informatico nel quale è accertato e costituito il diritto del creditore alla riscossione di quanto preteso. Il titolo attesta quindi l'esistenza di un diritto del creditore certo, liquido ed esigibile come ad esempio:
- una sentenza che condanna il debitore al pagamento di una somma a favore del creditore;
- un decreto ingiuntivo emanato da un giudice;
- cambiali o assegni;
- atti ricevuti da un notaio o da un altro pubblico ufficiale in cui sono specificate obbligazioni di denaro a carico di un soggetto.
Come funziona il pignoramento immobiliare?
La procedura di pignoramento immobiliare oltre ad essere estremamente lunga e tecnica può assumere tutta una serie di risvolti fisiologici e patologici (come le opposizioni) per cui riassumerla risulta oltremodo complesso. Di seguito si compendiano quelli che, in generale, risultano come i tratti salienti della procedura esecutiva:
- la procedura inizia con la notifica del precetto seguito dalla notifica dell’atto di pignoramento da parte dell'ufficiale giudiziario che viene inviato al debitore dal creditore procedente, in cui sono specificatamente individuati i beni che saranno sottoposti al pignoramento;
- viene nominato un custode dei beni il quale è tenuto a conservare e amministrare il bene, in genere è nominato custode chi abita l'immobile o il suo proprietario anche se non è sempre cosi;
- il creditore iscrive a ruolo presso il Tribunale competente la procedura depositando tutta la documentazione ipocatastale richiesta per legge domandando al giudice la vendita all'asta dell'immobile e la conseguente nomina di un consulente tecnico d'ufficio “CTU” e di un esperto stimatore;
- dopo la pubblicazione dell'avviso di vendita si inizia il procedimento che porta alla vendita vera e propria tramite procedura competitiva senza incanto o con incanto a seconda del caso specifico;
- a conclusione della vendita al miglior offerente vengono emanati due decreti, quello “di vendita”, con cui il giudice dispone il modo e il termine per il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario e quello “di trasferimento”con cui il giudice, a seguito del pagamento effettivo, trasferisce la proprietà del bene.
Quanto tempo ci vuole per un pignoramento immobiliare?
La durata di un pignoramento immobiliare dipende da vari fattori, tra cui la complessità del caso, l'appetibilità economica del bene, l'efficienza del sistema giudiziario locale che in Italia purtroppo varia notevolmente a seconda della zona ove l'immobile è pignorato e la presenza di eventuali opposizioni da parte del debitore. Anche l'attività del consulente tecnico e dell'esperto stimatore varia in relazione alle difficoltà catastali e/o urbanistiche che si incontrano durante l'intera procedura.
In generale è comunque possibile stimare che l'intero processo, in assenza di contestazioni di sorta, possa richiedere un minimo di 9 mesi sino ad un massimo di 4-5 anni.