Negli edifici in condominio il lastrico solare fa parte dei beni ad uso comune, elencati nell’art. 1117 c.c., in quanto assolve alla funzione di copertura e protezione dell’intero stabile.
È tuttavia possibile che il lastrico sia di proprietà esclusiva di uno o più condomini, oppure sia utilizzato in modo esclusivo da uno o più condomini; in questi casi si pone un problema di riparto della responsabilità per danni provenienti dal lastrico, tipico il caso delle infiltrazioni alle unità immobiliari sottostanti.
Principi affermati dalle Sezioni Unite della Cassazione
In una recente ordinanza, la n. 19556/2021, la Corte di Cassazione ha precisato la portata di una sentenza pronunciata a Sezioni Unite, la n. 9449 del 10/05/2016, che ha dettato alcuni principi in materia.
Le Sezioni Unite, nel ricordare che la funzione del lastrico solare è duplice, atteso che esso serve a copertura dell’edificio condominiale, a beneficio di tutti i condomini, nonché, qualora ricorra l’ipotesi, anche da terrazza ad uso esclusivo di un singolo partecipante, avevano affermato che sia il condominio che il singolo proprietario con uso esclusivo del lastrico sono responsabili degli eventuali danni cagionati al proprietario dell’immobile sottostante, o a terzi, derivanti da omessa o carente manutenzione del lastrico stesso, salva la prova contraria dell’imputabilità esclusiva all’uno o all’altro.
Concorso di responsabilità
La concorrente responsabilità, tuttavia, come hanno precisato le Sezioni Unite, ha diverso titolo per il proprietario ad uso esclusivo e per il condominio: per il primo, infatti, deriva dall’obbligo di risarcire i danni derivanti dalle cose in custodia, sancito all’art. 2051 del codice civile.
Chi ha l’uso esclusivo del lastrico, infatti, è ritenuto custode di quella parte dell’edificio che assolve, contemporaneamente, alla funzione di spazio pertinente all’immobile di proprietà e di copertura dello stabile; dunque, in qualità di custode, deve provvedere a fare in modo che la cosa affidatagli sia in buono stato e non cagioni danni a terzi.
Quanto al condominio la sua responsabilità deriva dall’art. 1130 c.c., che impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, nonché dall’art. 1135 c.c. che stabilisce l’obbligo per il condominio di provvedere alla manutenzione straordinaria.
Ripartizione del risarcimento
Da tale assunto consegue che, per la ripartizione del risarcimento del danno, occorre far riferimento ai criteri stabiliti dall’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico per un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo e per due terzi a carico degli altri condomini.
Tale ripartizione, infatti, trova giustificazione nella diversità di utilizzazione della cosa comune e nella esigenza che chi sia legittimato a farne uso esclusivo concorra in misura maggiore alle spese per la sua manutenzione rispetto agli altri condomini; criterio che, a detta della Corte Suprema, va osservato anche con riferimento alla responsabilità per danni.
Responsabilità del proprietario esclusivo per difetti di costruzione
I principi così enunciati dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono validi, tuttavia, nel solo caso di danni derivanti da difetto di manutenzione del lastrico solare; diversa è l’ipotesi in cui i danni derivino da vizi di costruzione del lastrico solare di proprietà esclusiva, qualora questi fossero noti e tollerati dal proprietario medesimo.
È quanto precisato dalla Suprema Corte con l’ordinanza 19556/2021, nella quale è stato chiarito che in tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest'ultimo, agli effetti dell'art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.