Un passaggio fondamentale nelle compravendite immobiliari è la redazione del contratto preliminare, cui fa riferimento il nostro codice civile all’art. 1351, nella parte relativa alle norme generali del contratto; con esso le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.
Esecuzione del contratto definitivo
In caso di inadempimento di una delle parti, la quale si rifiuti di stipulare nei termini convenuti il definitivo, l’altra parte potrà rivolgersi al Tribunale per chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto di compravendita, in base all’art. 2932 del codice civile; potrà, cioè, chiedere al giudice di emanare una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso e che andrà debitamente trascritta nei Registri immobiliari.
Oggetto del contratto
L’oggetto del contratto, sia preliminare che definitivo, è elemento fondamentale per la validità del negozio giuridico; a tal proposito l’art. 1346 del codice civile dispone che deve trattarsi di oggetto possibile, lecito determinato o determinabile.
E’ consentito che l’oggetto consista in cose future e non ancora esistenti, purché tali cose siano individuate o almeno individuabili.
E’ necessario, cioè, che dal contenuto del contratto emergano gli elementi che consentono di individuare il bene oggetto di contrattazione, altrimenti il negozio è da considerarsi nullo.
Permuta di cose presenti con cose future
Di tale ipotesi si è occupata di recente la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14585/2021, relativa ad un caso di permuta di cose presenti con cose future; in particolare, il ricorrente aveva citato in giudizio le promissarie acquirenti di immobili da costruire su porzione di terreno di proprietà delle stesse.
Nel contratto preliminare le promissarie acquirenti si impegnavano a permutare il 75% del loro terreno a fronte dell’acquisto del 25% degli immobili che il promittente venditore avrebbe costruito sul loro terreno.
Quest’ultimo, successivamente alla redazione del contratto preliminare, aveva citato in giudizio le parti promissarie acquirenti per ottenere gli effetti di cui al predetto art. 2932 c.c., cioè il trasferimento a suo nome della porzione di terreno indicata nel preliminare.
Nullità del contratto
Sia in primo grado che in appello i giudici avevano respinto la domanda del costruttore, ritenendo nullo il contratto preliminare per indeterminatezza dell’oggetto.
La Corte di Cassazione, nell’ordinanza richiamata, conferma la conclusione dei giudici di merito, affermando che la vendita di cose generiche è ammissibile, in virtù del principio di conservazione del negozio giuridico, anche rispetto agli immobili, relativamente al complesso di un determinato fondo.
Laddove un terreno debba essere distaccato da una maggiore estensione e sia indicato soltanto quantitativamente, nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilità dell'oggetto, quando sia accertato che le parti avevano perfettamente individuato nel contratto la proprietà del terreno, nonché stabilito la misura della estensione da distaccare.
Elementi di identificazione dei beni
Ne deriva che il requisito di determinabilità dell'oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti ed accertabili, idonei alla identificazione del terreno da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione, che ne individui la dislocazione nell'ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto che di un'altra risulti di per sé irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti, escluso ogni margine di dubbio sulla identità del terreno oggetto del contratto.
Nel caso della permuta, oggetto dell’ordinanza, non poteva ritenersi l’oggetto del contratto determinato, né altrimenti determinabile, per la impossibilità di identificare l'esatta collocazione della parte di terreno e dell'esatta collocazione delle costruzioni, risultando omesse sia la dimensione, sia l'esatta ubicazione dei fabbricati in costruzione.