La cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo

La cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo

In base all’art. 36 l. 392/1978 (legge sull’equo canone)nei contratti di locazione ad uso non abitativo il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento; il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Responsabilità del cedente

La norma prosegue stabilendo che nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Sull’argomento segnaliamo una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 28809/2019, che chiarisce alcuni principi in materia di cessione del contratto di locazione, con particolare riferimento alle “cessioni plurime”, cioè alle ipotesi in cui l’originario contratto di locazione viene ceduto a diversi conduttori, che si susseguono nel tempo.

I principi della cassazione

Secondo la Suprema Corte, va affermato il principio in base al quale in caso di cessione o locazione di azienda, con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda è esercitata, la disciplina recata dalla predetta norma (deviando in parte da quella generale di cui all'art. 1408 cod. civ.) comporta che, se il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione o locazione dell'azienda, tuttavia lo stesso può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo.

Tale principio, prosegue la Corte, non contrasta con la ratio dell'art. 36 l. 392/78, di agevolare il trasferimento di aziende con la cessione dei contratti di locazione, in quanto il mancato consenso del locatore alla cessione deve trovare il suo contrappeso nella responsabilità dell'originario conduttore e cedente.

Cessioni plurime

La Cassazione, inoltre, ribadisce che, in caso di plurime cessioni a catena, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, si viene a configurare, tra tutti i cedenti corresponsabilità, rispetto alla quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà, prevista dall'art. 1294 cod. civ., in virtù della quale tutti i cedenti, a loro volta cessionari, non liberati dal locatore, risponderanno, in solido tra loro, dell'obbligazione inadempiuta dall'attuale conduttore.
L'avvenuta rinnovazione tacita del contratto di locazione, in quanto tale, non comporta pertanto la nascita di un nuovo contratto, ma solo la prosecuzione del precedente, con la precisazione che non è, tuttavia, configurabile una responsabilità solidale del cedente “sine die”, cioè per un tempo indeterminato, stante la durata massima del contratto di locazione, stabilita in trent’anni dall’art. 1573 c.c..

pubblicato il 13/12/2019

A cura di: Daniela D'Agostino

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