Locazioni e impossibilità sopravvenuta per emergenza sanitaria

Locazioni e impossibilità sopravvenuta per emergenza sanitaria

Nei contratti a prestazioni corrispettive, come il contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale, vi sono casi in cui l’inadempimento di una delle parti, o anche il semplice ritardo nell’esecuzione della prestazione, sono giustificati.
L’emergenza epidemiologica, con le conseguenze economiche che ne sono derivate, ha posto il problema della difficoltà di pagamento dei canoni di locazione da parte dei conduttori di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso; vediamo, dunque, quali sono le possibili soluzioni offerte dalla legge. 

Impossibilità sopravvenuta

L’art. 1256 c.c. stabilisce che l'obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa  impossibile; è questa l’ipotesi di “impossibilità sopravvenuta”, dovuta a cause indipendenti dalla volontà e dalla condotta della parte inadempiente.
Se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento; tuttavia l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell'obbligazione o alla natura dell'oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.
Anche l’art. 1218 c.c. dispone che il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

Causa di forza maggiore

Tra i casi di impossibilità sopravvenuta rientra principalmente la “causa di forza maggiore”, intesa come evento imprevedibile ed inevitabile che con consente di portare a termine l’obbligazione contrattuale.
L’emergenza epidemiologica che il nostro Paese, come tutti gli altri Stati colpiti dal contagio, sta vivendo a causa del Coronavirus è stata individuata, dal nostro Governo, come causa di forza maggiore, tale da escludere una responsabilità in chi non adempie le obbligazioni nei termini stabiliti contrattualmente, almeno fino al termine dell’emergenza.
Il Decreto-legge “Cura Italia”, 17 marzo 2020 n. 18, all’art.91  ha integrato l’art. 3 del DL n. 6 del 23 febbraio 2020, introducendo il comma 6 bis che recita espressamente “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi versamenti”.
Ciò significa, in materia di contratti ed obbligazioni, che la parte inadempiente o in ritardo a causa degli effetti dell’epidemia, potrà invocare l’esimente della forza maggiore, fatta salva la prova dell’impossibilità di adempiere la prestazione, seppure parzialmente.

Effetti nelle locazioni

Nei contratti di locazione tale effetto si traduce nella possibilità, per il conduttore, di ottenere la risoluzione del contratto, senza alcun obbligo risarcitorio e senza essere tenuto a versare gli ulteriori canoni fino alla scadenza del contratto.
Nel caso in cui si ritenga che l’impossibilità sia solo temporanea, legata quindi al solo periodo emergenziale, il conduttore può ottenere, sulla base dell’art. 1256  II comma c.c., una sospensione dell’obbligo di pagamento del canone fino al termine della causa di forza maggiore, salvo poi a dover pagare gli arretrati, senza interessi, una volta terminata l’emergenza.
Nel caso specifico delle locazioni ad uso non abitativo, inoltre, il Decreto Cura Italia ha previsto, per il conduttore, un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, per gli immobili rientranti nelle categorie catastali C1 (botteghe e negozi).

Eccessiva onerosità

Non sembra, allo stato, potersi invocare la fattispecie della risoluzione del contratto per eccessiva onerosità, di cui all’art. 1467 c.c., che consentirebbe la “rinegoziazione” delle condizioni contrattuali, dunque nello specifico una riduzione del canone di locazione; a differenza dell’impossibilità sopravvenuta, infatti, il Decreto Cura Italia non richiama espressamente la fattispecie dell’eccessiva onerosità.
Resta salva comunque la possibilità, rimessa alla volontà delle parti, di accordarsi liberamente per consentire la prosecuzione del contratto a condizioni più agevoli per il conduttore in difficoltà; si deve ritenere, tuttavia, che si tratti di una facoltà non di un obbligo di legge, allo stato attuale dei provvedimenti adottati dal nostro Governo.

pubblicato il 01/05/2020

A cura di: Daniela D'Agostino

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