La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7746/2020, torna ad occuparsi di un caso di responsabilità professionale da parte di un notaio, il quale aveva rilasciato una procura a vendere un immobile ad un soggetto non correttamente identificato.
Nello specifico quel soggetto, che si era presentato sotto mentite spoglie come delegato dal proprietario dell’immobile per la vendita del medesimo, era stato identificato dal notaio perché accompagnato in studio da persona di fiducia (un agente immobiliare), senza verificare la rispondenza dei documenti d’identità alle risultanze anagrafiche; una volta ottenuta la procura a vendere quel soggetto aveva stipulato, tramite altro notaio, un contratto di compravendita dell’immobile con un terzo acquirente.
Quest’ultimo, dopo aver pagato il prezzo dell’immobile, si recava presso il luogo dove lo stesso era ubicato, dove rinveniva il vero proprietario, il quale negava di aver mai dato incarico ad alcuno di venderlo.
Atto unilaterale
Al di là dei profili penali, oggetto di processo penale – peraltro archiviato – la Cassazione si occupa degli aspetti civilisti riguardanti la responsabilità del notaio che erroneamente aveva identificato il procuratore, in particolare nei confronti dell’acquirente dell’immobile “gabbato”; il problema giuridico che si è posto è dovuto al fatto che, essendo la procura un atto unilaterale, il notaio che l’aveva redatta non aveva avuto alcun rapporto con il futuro acquirente, il quale aveva stipulato il rogito con altro notaio.
Sul punto la Suprema Corte osserva in primo luogo che anche in questa ipotesi può parlarsi di responsabilità contrattuale del professionista, nello specifico di responsabilità da “contatto sociale”.
Ciò in quanto la procura a vendere predisposta dal notaio si configura come atto preparatorio del successivo atto di compravendita, sicché l’attività svolta dal professionista è fonte di obbligazioni anche nei confronti del terzo acquirente.
Responsabilità contrattuale
Ricorrono, pertanto, i presupposti per l’applicazione dell’art. 1218 c.c. (risarcimento danni per inadempimento contrattuale), oltre i confini propri del contratto, poiché quando l’ordinamento impone a determinati soggetti, in ragione della loro attività o specifica professionalità, di adottare specifici comportamenti, gli effetti si riversano su tutti coloro che sono portatori di interessi collegati all’attività medesima.
Ne consegue che il notaio il quale, nella autenticazione di una procura speciale a vendere preparatoria del successivo contratto traslativo, violi il dovere di diligenza qualificata impostogli ai fini dell'identificazione del soggetto che rilascia detta procura, può essere chiamato a rispondere, a titolo di responsabilità contrattuale, in applicazione dei principi in tema di cd. contatto sociale qualificato, anche dei danni cagionati al terzo interessato all'acquisto in conseguenza di tale negligente identificazione.
Protezione del terzo
La motivazione sta nel fatto che il contratto d'opera professionale finalizzato al rilascio della procura speciale, benché formalmente concluso fra il notaio e il futuro venditore ed avente ad oggetto un negozio unilaterale, è fonte di obblighi di protezione pure nei confronti dell'aspirante compratore, il quale va qualificato come "terzo protetto dal contratto".
In particolare, per quanto concerne la professione notarile, il suo esercizio è stato ritenuto, dalla giurisprudenza di legttimità, fonte di obblighi di protezione anche nei confronti di soggetti che, pur non avendo conferito al notaio alcun incarico, abbiano tuttavia subito un danno conseguente a tale attività, come nel caso delle relazioni notarili prodromiche alla stipula del mutuo bancario.