Per rogito notarile si intende un atto pubblico redatto da un notaio che stabilisce il passaggio di proprietà di un immobile dal venditore all'acquirente. Rappresenta la parte finale della compravendita e ha valore legale. Il rogito, infatti, rende ufficiale il cambio di proprietà di un bene immobile, come appunto un appartamento. Il rogito ha per oggetto anche un'altra operazione giuridica, come la donazione.
Annullabilità del rogito: cosa prevede la legge?
Secondo quanto stabilito dall’articolo 2700 del Codice Civile “l’atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti”. Tradotto in termini più semplici: un atto pubblico può essere contestato, ma in apposito giudizio, come ad esempio quello di querela di falso.
Ciò che ci interessa approfondire è dunque se questo atto pubblico, a cura di un notaio, può essere invalidato. La risposta è affermativa: il rogito notarile può essere annullato quando si verificano errori che riguardano il contratto, casi di violenza o dolo. Non può dunque essere considerato valido se dietro la firma di una delle parti coinvolte ci sono, ad esempio, minacce sia fisiche che psicologiche. E ancora, se viene ravvisato un dolo, ovvero se una delle parti coinvolte vuole raggirare o indurre in errore l'altra parte.
A causare l'annullabilità può essere anche l'incapacità di intendere e di volere di una delle parti al momento della firma o eventuali problemi di natura urbanistica e catastale dell'immobile. Un rogito notarile può essere annullato inoltre se una delle parti coinvolte non ha raggiunto la maggiore età. L'annullamento va richiesto entro 5 anni dalla stipula, ma se si registra un dolo il termine decorre dalla data in cui viene scoperto l'inganno.
Come impugnare un rogito notarile?
L’impugnazione può essere messa in atto non solo per invalidare il rogito, ma anche per ottenere il risarcimento dei danni. È il caso ad esempio di un notaio che redige l’atto nonostante una delle parti coinvolte non sia in grado di intendere e di volere. In tali casi è necessario agire attraverso un avvocato.
Quando un atto notarile è nullo?
Un atto notarile è nullo se viene redatto in violazione della legge notarile, Legge 16 febbraio 1913, n. 89. La normativa stabilisce infatti che l'atto è nullo se:
- il notaio non è iscritto nel ruolo;
- l'atto viene ricevuto dopo la cessazione dall'esercizio;
- manca la data o non viene indicato il Comune in cui l'atto è stato ricevuto.
Se quindi manca uno dei requisiti principali del contratto, come l’oggetto, la causa o l’accordo, un atto notarile è da ritenersi nullo.
Tra le altre ipotesi di nullità ci sono anche la mancata lettura dell'atto alle parti, in presenza dei testimoni quando questi siano intervenuti, o ancora la ricezione dell'atto fuori dal distretto di appartenenza del notaio.