Il mutuo fondiario è disciplinato dal D. Lgs. 1 settembre 1993 n. 385 (T.U.B.), che, all’ art. 38, comma 1 dispone che "il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili". Il comma 2 prevede che la Banca d'Italia, in base alle delibere del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio (CICR), stabilisca l'importo massimo dei finanziamenti, da individuarsi in rapporto al valore dei beni ipotecati e al costo delle opere da eseguire, nonché le condizioni alle quali, in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie, sia comunque consentita la concessione dei finanziamenti, da qualificarsi anch'essi come fondiari.
Limite del finanziamento
Il CICR, con Delibera 22 aprile 1995, recepita dalla Banca d'Italia con suo aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (recante "Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito" e pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 155 del 05/07/1995), ha stabilito, quale "limite di finanziabilità", quello dell'ottanta per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative; nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l'importo finanziabile deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente.
Uno dei punti più dibattuti riguarda gli effetti del contratto di mutuo fondiario laddove il limite del finanziamento sia superiore all’80%; la stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione ha cambiato negli anni il proprio orientamento, fino a giungere ad affermare, di recente, che il superamento del suddetto limite comporti la disapplicazione delle norme speciali sul mutuo fondiario, con conseguente applicazione della disciplina generale del mutuo ordinario.
Disciplina speciale per il mutuo fondiario
Per comprendere le conseguenze di tale approdo giurisprudenziale, ricordiamo che il nostro ordinamento riserva al mutuo fondiario una serie di privilegi sostanziali e processuali attribuiti al soggetto finanziatore, tra i quali, a titolo esemplificativo, il c.d. "consolidamento breve" dell'ipoteca fondiaria, non soggetta a revocatoria fallimentare qualora sia stata iscritta dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza di fallimento del debitore o del terzo datore di ipoteca; l'estensione della garanzia ipotecaria anche in caso di clausole di indicizzazione, ove menzionate nella nota di iscrizione, in deroga all'art. 2855 c.c.; l'esenzione dalla revocatoria fallimentare dei pagamenti effettuati dal debitore poi dichiarato fallito; una serie di ulteriori agevolazioni nel processo esecutivo immobiliare, tra cui l'esonero dall'obbligo di previa notificazione del titolo esecutivo, la facoltà di proporre o di proseguire il processo esecutivo anche in caso di fallimento del debitore, il normale versamento diretto al creditore fondiario di rendite e prezzo di aggiudicazione.
In che modo, dunque, il superamento del limite di finanziabilità incide sulla validità del contratto di mutuo fondiario e sull’applicabilità dei suddetti privilegi?
Qualificazione come mutuo ordinario
Come anticipato, mentre in passato si riteneva che il superamento del limite comportasse la nullità del contratto di mutuo fondiario, con l’unica possibilità di convertirlo in mutuo ordinario nei casi specifici di cui all’art. 1424 c.c., l’orientamento più recente è quello di considerarlo ordinario senza alcuna necessità di conversione.
Secondo la Suprema Corte, infatti, il mutuo fondiario non è un contratto diverso dal mutuo ordinario, ma ne rappresenta una "species", con la conseguenza che il superamento del limite di finanziabilità previsto dall'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 - che costituisce elemento essenziale per l'applicazione della disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, per il finanziatore - non determina la nullità del mutuo fondiario e la sua eventuale conversione ex art. 1424 c.c., bensì comporta, in esito alla qualificazione del contratto come ordinario mutuo ipotecario, la mera disapplicazione delle speciali norme di favore previste per il creditore fondiario e la conservazione tanto del mutuo quanto della garanzia ipotecaria (Cassazione civile, sez. III, 08 Marzo 2022, n. 7509).