Violazione della servitù di veduta

operaio che demolisce un muro

L’art. 1027 del codice civile definisce la “servitù” come il peso imposto su un fondo, detto “servente”, a vantaggio di un fondo limitrofo o vicino, detto “dominante”.
Un particolare tipo di servitù è quella di veduta, intesa come la possibilità, per il proprietario di un fondo, di affacciarsi e guardare sul fondo vicino.

Limiti della servitù di veduta

Essa comporta che, su accordo dei proprietari dei fondi vicini, nel fondo dominante possa aprirsi una veduta sul fondo servente, quindi una finestra o altra apertura che consenta l’esercizio del diritto.
A questo proposito la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che il diritto alla servitù di veduta non implica di per sé il diritto alla costruzione di un balcone, che deve essere oggetto di specifica approvazione da parte del proprietario del fondo servente.
Ciò in quanto il peso gravante sul fondo servente è differente a seconda del suo esercizio tramite apertura di una finestra o di costruzione di un balcone: nella prima ipotesi, infatti, il proprietario del fondo servente subisce  solo una limitazione alla sua riservatezza,  nella seconda egli è costretto a sopportare anche la diminuzione del suo diritto a sfruttare il proprio fondo per tutta la sua altezza,  in quanto il balcone aggettante costituisce un incremento di superficie dell'unità immobiliare cui accede e della quale costituisce un prolungamento (Cass. 24 agosto 2012 n. 14620).

Successivo ampliamento o sopraelevazione

Qualora l’opera edificata come veduta, apertura o balcone, venisse ampliata o modificata successivamente all’accordo che ne ha consentito la realizzazione, il proprietario del fondo su cui la veduta si affaccia può chiederne la demolizione, oppure l’arretramento, a seconda delle contrapposte esigenze da tutelare.
Di questo si è occupata di recente la Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 23184 del 23 ottobre 2020, in un caso in cui il proprietario di un immobile aveva chiesto in giudizio la condanna del proprietario del fondo confinante all'eliminazione di una sopraelevazione da questi realizzata in violazione della servitù di veduta in precedenza concordata.

Poteri del giudice

Sia in primo grado che in appello i giudici avevano ordinato la demolizione dell’opera, rigettando la richiesta dell’altra parte, che chiedeva di disporne il solo arretramento, ritenendo non adeguatamente specificate le modalità di modifica dell’opera.
La Corte di Cassazione, soffermandosi sui poteri del giudice relativi alla domanda di eliminazione della sopraelevazione di un’opera non consentita, afferma, al contrario che non incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice che, richiesto dell'ordine di demolizione della costruzione, ne ordini il semplice arretramento, essendo la decisione contenuta nei limiti della più ampia domanda di parte.
Ciò significa che, qualora la parte ricorrente chiedesse la demolizione dell’opera costruita in sopraelevazione, per violazione dell’accordo originario tra proprietari, il tribunale potrà ordinarne anche la semplice modifica, che riporti la veduta alle condizioni iniziali, se ciò risponde al bilanciamento degli interessi contrapposti delle parti in giudizio.

pubblicato il 22/04/2021

A cura di: Daniela D'Agostino

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