Usucapione: le modalità di possesso del bene

usucapione

Il possesso di un bene immobile continuato ed ininterrotto per un periodo di vent’anni consente al possessore di acquistarne la proprietà per usucapione.

Il possesso del bene deve essere esercitato “uti dominus", cioè con le stesse modalità e caratteristiche con cui lo eserciterebbe il proprietario.

Proviamo ora ad addentrarci in un caso particolare di usucapione.

INTERVERSIONE DEL POSSESSO 

Si parla di “interversione del possesso” quando il soggetto che detiene un bene muta la detenzione in possesso oppure inizia ad esercitare il possesso con le modalità del proprietario al fine di acquistare la proprietà del bene con l’usucapione.

ORIENTAMENTO DELLA CORTE DI CASSAZIONE

Per chiarire questo aspetto è utile riferirsi ad una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 5333 del 17/03/2016, chiamata a giudicare un caso in cui un soggetto, in primo grado, aveva citato in giudizio la ASL chiedendo al Tribunale di accertare e dichiarare l’acquisto per usucapione dell’immobile, concesso in locazione dalla ASL al padre – poi deceduto – dell’attore, il quale, a seguito della morte del genitore, aveva smesso di pagare il canone di locazione, per oltre un ventennio, nonché provveduto ai lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile.

La Corte Suprema, a tal proposito, ha chiarito che l'interversione nel possesso non puo' aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato d'esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente "animus detinendi" (cioè volontà di detenere l’immobile) dell' "animus rem sibi habendi" (cioè volontà di acquistarne la proprietà).

L'IPOTESI DELLA LOCAZIONE

In altre parole, perché il possesso ventennale possa essere idoneo all’acquisto della proprietà del bene è necessario che il possessore ponga in essere atti che appaiano all’esterno come svincolati da un titolo (nel caso specifico è il contratto di locazione) dal quale discenderebbero poteri diversi da quelli tipici del proprietario; è necessario, inoltre, che tale autonomia dal titolo non sia arbitraria o derivante da inadempienza contrattuale.

A tal fine, precisa la Cassazione, sono inidonei atti che si traducano nell'inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita - verificandosi in questo caso una ipotesi di inadempimento contrattuale - ovvero si traducano in atti arbitrari di esercizio del possesso.

In definitiva, con riferimento all’ipotesi di locazione di immobile, è da escludersi l'interversione del possesso, e il conseguente acquisto per usucapione da parte del locatario, sulla base della volontaria e prolungata inadempienza al pagamento dei canone: in tal modo, infatti, l’esercizio del possesso svincolato dal titolo è ileggittimo ed abusivo, in quanto posto in violazione degli obblighi derivanti dal contratto di locazione.

pubblicato il 31/03/2016

A cura di: Daniela D'Agostino

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