Benefici prima casa in caso di vendita infraquinquennale

Benefici prima casa in caso di vendita infraquinquennale L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una risoluzione in materia di benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, la n. 13 del 26/01/2017, che chiarisce alcuni aspetti legati alla perdita dell’agevolazione.

Ricordiamo che chi acquista la proprietà o altro diritto reale di godimento come “prima casa” da adibire ad abitazione principale gode di alcune agevolazioni fiscali, quali l’applicazione dell’imposta di registro al 2% e dell’IVA in misura ridotta e dell’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa anziché in percentuale al valore catastale dell’immobile.

TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE PRIMA DEI 5 ANNI

Il chiarimento dell’Agenzia, che oggi esaminiamo, riguarda la permanenza dell’agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno, su terreno già di proprietà, di un immobile da adibire ad abitazione principale, in riferimento all’art. 1 della Tariffa, parte I, nota II-bis, DPR n. 131 del 1986.

Tale articolo prevede che in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici fiscali in oggetto, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

La norma, tuttavia, dispone che a tale regola fa eccezione l’ipotesi in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Il legislatore ha dunque stabilito che il trasferimento dell’immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione c.d. “prima casa”, prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto agevolato, comporta la decadenza dal regime di favore, salvo che il contribuente entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

COSTRUZIONE SU TERRENO DI PROPRIETA’

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, in precedenti documenti, quali la risoluzione n. 44/E del 16 marzo 2004 e la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, ha precisato che la decadenza dal beneficio è impedita anche nel caso in cui il contribuente provveda all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale.

Con la risoluzione in esame l’Ufficio vuole offrire un ulteriore chiarimento, riguardo ai dubbi sorti nel corso di controversie tributarie, nelle quali è stato sostenuto, da parte dei contribuenti, che il beneficio fiscale permanga anche nella diversa ipotesi di edificazione di un immobile da adibire ad abitazione principale su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario.

TERMINE DI 1 ANNO DALLA CESSIONE

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate, richiamando precedenti giurisprudenziali della Corte di Cassazione, afferma che ciò che rileva al fine di impedire la decadenza dall’agevolazione cd. “prima casa” è la edificazione di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla cessione infraquinquennale del precedente immobile.

Come chiarito dalla Suprema Corte, infatti, non assume rilevanza il momento di acquisizione del terreno sul quale dovrà sorgere l’immobile da adibire ad abitazione principale, essendo sufficiente, affinché il contribuente conservi i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa, che “entro un anno dall'alienazione del primo immobile per il quale ne aveva fruito, abbia a realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando concreta attuazione al proposito di adibirvi effettivamente la propria abitazione principale”.

Ciò a prescindere dall'epoca di acquisto di detto terreno -sia essa anteriore o posteriore all'alienazione del primo immobile adibito a prima casa.

CONCLUSIONI

Alla luce del costante orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità si deve quindi ritenere che, nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato con i benefici prima casa, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9 (immobili di lusso) da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato, costituisca presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.

Ulteriore presupposto è costituito dall’utilizzo del nuovo immobile come dimora abituale del contribuente, come già chiarito con circolare n. 31/E del 7 giugno 2010  e precisato più volte dalla Corte di Cassazione.

pubblicato il 16/05/2017

A cura di: Daniela D'Agostino

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