L’art. 34 della legge n. 392 del 1978 (cosiddetta legge sull’equo canone) dispone che in caso di cessazione di un rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professionale, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, a 21 mensilità se si tratta di attività alberghiera.
PAGAMENTO DELL’INDENNITA’
La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione.
La finalità dell’indennità è quella di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività; ulteriore finalità è quella di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale, dovuto all’esercizio dell’attività da parte del conduttore.
CASI DI ESCLUSIONE
Non è dovuta l’indennità per le attività che non comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, come dispone l’art. 35 l. 392/78, precisando che sono esclusi anche gli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici.
Nel corso degli anni la giurisprudenza ha affrontato diversi casi in cui si discuteva di quali requisiti l’attività svolta dal conduttore dovesse essere caratterizzata, per poter rientrare tra quelle ricomprese nell’art. 34; si è così delineata una casistica di attività “a contatto con il pubblico” che prescinde dalla distinzione tra attività commerciale e attività professionale, potendo rientrare anche quest’ultima nella tipologia ammessa al pagamento dell’indennità.
PRINCIPIO DELLA PREVALENZA
Il principio generale, affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 8558/2012, è che, per stabilire se l’attività svolta nell’immobile locato abbia natura imprenditoriale o professionale, occorre avere riguardo non alla qualifica delle persone che vi lavorano ma alla prevalenza, nell’ambito delle attività ivi esercitate, dell’elemento imprenditoriale o di quello professionale; ne consegue che anche l’attività del professionista può assumere natura commerciale quando l’organizzazione in forma di impresa sia assorbente rispetto a quella professionale.
Una di queste ipotesi è quella del laboratorio di analisi cliniche, che si connota solitamente come struttura organizzativa di dimensioni più o meno rilevanti, dove il professionista titolare si avvale stabilmente di una pluralità di collaboratori e di dotazioni tecniche “di guisa che l’attività professionale rappresenta una componente non predominante, per quanto indispensabile, del processo operativo” (così Cass n. 28312/2011, conforme a Cass. n. 13677/2004, da ultimo Cass. ordinanza n. 13091/2017 pubblicata il 24 maggio 2017).
CASISTICA
Vediamo altri casi-limite, in cui è stato applicato il principio anzidetto.
Nell’attività di vendita al minuto l'indennità per la perdita dell'avviamento compete soltanto quando l'attività di vendita, con modalità che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, sia esclusiva o prevalente rispetto ad altre attività eventualmente esercitate nello stesso locale (nella specie, la decisione di merito confermata dalla Suprema Corte aveva negato il diritto del conduttore all'indennità in quanto l'attività prevalente esercitata nell'immobile era quella di progettazione di edifici e non di vendita di appartamenti. Cass. civ. n. 9558/1994).
L'attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale integra attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché‚ al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività, spetta alla cessazione del rapporto l'indennità di avviamento (Cass. civ., n.6019/1995).
L’indennità per la perdita dell'avviamento commerciale compete anche per la cessazione delle locazioni di immobili adibiti per l'attività di un circolo culturale o ricreativo ove risulti che questo sia gestito da una società costituita da soggetti diversi dai soci del circolo, realizzandosi, con la riscossione delle quote di associazione al circolo, il ricavo dell'attività di gestione, costituente scopo della società, di cui il socio del circolo è solo un cliente con il quale la società ha diretto contatto nei locali del circolo (Cass. civ., n. 7409/1992).
CONCLUSIONI
In sintesi, si può concludere che il diritto al pagamento dell’indennità sorge per tutte le attività caratterizzate prevalentemente – anche se non esclusivamente – da contatto con il pubblico, a prescindere dalla qualifica di chi la svolge e dal settore in cui opera.