Fino a che punto l’utilizzo di beni comuni da parte del singolo condomino, per trarne utilità a fini personali, è consentito e qual è il limite oltre il quale deve ritenersi illegittimo?
Per rispondere al quesito è opportuno considerare le norme del codice civile che disciplinano la materia, a partire dagli artt. 1117-1139, relativi alle norme in materia di condominio, su cui sono intervenute negli ultimi anni modifiche apportate dalla L. 220/2012 (riforma del condominio).
BENI COMUNI
In particolare, l’art. 1117 elenca i beni comuni condominiali, tra il lastrico solare, il tetto, il suolo, le scale, i portoni, gli androni, i muri perimetrali ed in generale tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
Per quanto riguardo l’uso che ciascun condomino può fare delle parti comuni la norma di riferimento è, invece, contenuta nella parte del codice civile relativa alla comunione in generale, dove più soggetti condividono sugli stessi beni un diritto di proprietà o altri diritti reali.
In particolare, l’art. 1102 c.c. stabilisce che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
MODIFICHE ALLE PARTI COMUNI
La stessa norma prevede inoltre che ciascun partecipante alla comunione può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa; ciò significa che, nel caso di condominio in edificio, il singolo può intervenire sulle parti comuni per trarne una migliore utilità, nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e dal regolamento condominiale.
In concreto, ciò significa che per valutare la legittimità di uni specifico utilizzo o di opere e manufatti sul bene comune è necessario trovare il punto di equilibrio tra migliore godimento della cosa comune per ciascun condomino e rispetto della destinazione della stessa e del diritto degli altri partecipanti ad utilizzarla.
Non sempre vi è accordo fra i condomini e spesso si finisce in Tribunale, da una parte per chiedere al giudice di ordinare la cessazione dell’utilizzo personale ritenuto improprio, dall’altra per chiedere di accertare la legittimità dello stesso.
IL CASO DEL LASTRICO SOLARE
In uno dei molti casi giunti al vaglio della Corte di Cassazione i giudici dovevano accertare l’illegittimità, sostenuta dal codominio, delle opere realizzate sul lastrico solare da parte di una condomina.
In particolare, quest’ultima aveva provveduto a trasformare la finestra del suo appartamento – posto all’ultimo piano dell’edificio – in portafinestra, al fine di consentire l’accesso al lastrico solare; aveva, quindi, collocato su un’area del lastrico una ringhiera, vi aveva apposto delle fioriere ed altri mobili da giardino.
La condomina si difendeva in giudizio affermando di aver utilizzato solo una parte del lastrico solare, al quale del resto era possibile accedere solo dal suo appartamento e di non aver compromesso la funzione di copertura dell’edificio propria del bene comune.
La domanda del condominio veniva accolta in appello e la condomina veniva condannata alla rimozione dei manufatti, ritenuti lesivi del diritto di ogni condominio di utilizzare parimenti la cosa comune.
LA CORTE DI CASSAZIONE
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16260/2017, confermando princìpi già espressi in materia, afferma al contrario che l’utilizzo per fini personali dei beni comuni, traendone un’utilità diversa dagli altri condòmini, non è di per sé illegittimo in quanto occorre valutare se le opere denunciate compromettano la destinazione della parte comune e/o impediscano agli altri condomini di goderne parimenti.
Secondo la Suprema Corte, infatti, il “pari utilizzo” dei beni comuni sancito dall’art. 1102 c.c. non deve essere inteso come utilizzo “uguale” o dello stesso tipo per tutti i condomini, perché in tal senso verrebbe di fatto impedito a ciascuno di trarne il migliore godimento in base alle esigenze proprie e specifiche.
I rapporti condominiali, infatti, sostiene la Corte, sono improntati al principio di solidarietà, che richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
LEGITTIMITA’ DELLE MODIFICHE DEL SINGOLO CONDOMINO
Ne consegue che, qualora sia prevedibili che gli altri condomini non possano fare pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal singolo condomino deve ritenersi legittima, dal momento che il limite costituito dall’interesse altrui all’utilizzo del bene comune sussiste solo nel caso in cui possa essere esercitato o migliorato.
La Corte d’Appello, nel caso in esame, aveva ritenuto di per sé vietata la costruzione della portafinestra sul lastrico solare, senza tuttavia accertare se l’opera realizzata e gli ulteriori manufatti fossero tali da impedire o diminuire l’utilizzo del lastrico da parte degli altri condomini, ovvero ne compromettessero la funzione di copertura e protezione dell’edificio.
La Cassazione, sulla base dei predetti principi, ha pertanto rimesso la questione ad altra sezione della Corte d’Appello per l’accertamento suddetto, omesso in appello sulla base dell’errato presupposto che la modifica delle parti comuni da parte del singolo comproprietario sia vietata.