La materia delle locazioni negli ultimi anni ha ricevuto forte impulso dalla prassi delle cosiddette “locazioni brevi”, intese come locazioni di durata inferiore ai 30 giorni, per interpretazione derivata dalle leggi in materia tributaria, che consentono a chi stipula tale tipo di contratto di non registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.
Al di là di questo riferimento normativo non vi era nel nostro ordinamento alcuna norma specifica relativa a tale tipologia contrattuale, almeno fino all’approvazione della legge 21 giugno 2017, n. 96, di conversione del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, che all’art. 4 ha introdotto regole per disciplinare le locazioni brevi.
LEGGE 392/1978
Vi è da dire, infatti, che la materia delle locazioni, oltre ad essere disciplinata per gli aspetti più generali agli artt. 1571 del codice civile, è stata oggetto di specifica regolamentazione per la prima volta nel 1978, con la legge n. 392, anche detta legge sull’ “equo canone”, in quanto ha introdotto il parametro di variazione ISTAT cui fare rifermento per l’aumento annuale del canone dovuto dal conduttore al proprietario.
A questa legge risale la distinzione tra contratti ad “uso abitativo” e contratti ad “uso commerciale”, distinti in base alla funzione o causa del contratto, alla durata, al diritto di recesso, al termine di preavviso ed altro.
Quanto alla durata, in particolare per i contratti ad uso abitativo, la legge sull’equo canone ha stabilito la ben nota durata quattro anni + quattro, in tal modo assicurando al conduttore una certa stabilità abitativa e, al tempo stesso, al proprietario una rendita di medio-lungo periodo.
Ben presto ci si è accorti che le esigenze abitative mutavano con il passare degli anni e richiedevano nuove forme contrattuali più flessibili; allo stesso tempo l’aumentare degli sfratti per morosità (e dei tempi occorrenti per la restituzione dell’immobile), nonché l’esigenza da parte dello Stato di combattere il fenomeno dei contratti “in nero”, hanno portato il nostro legislatore ad innovare la materia delle locazioni ad uso abitativo con la legge n. 431/1998.
LEGGE 431/1998
Per raggiungere le finalità anzidette, accanto al tradizionale contratto ad uso abitativo è stata introdotta la possibilità di stipulare un contratto di locazione “agevolato” o “a canone concordato”, di durata triennale con possibilità di rinnovo biennale (cd. 3+2), con il vincolo, per le parti, di attenersi alla determinazione del canone stabilita dalla Associazioni di categoria del comune sede dell’abitazione; al fine di incentivare la stipula dei contratti in questione la legge ha previsto, inoltre, incentivi fiscali sia per i proprietari che per gli inquilini.
E’ stato, inoltre, regolato il contratto di locazione “ad uso transitorio”, per rispondere alle necessità abitative temporanee di quanti, per lavoro o altre motivazioni specifiche, avevano l’esigenza di spostarsi in altre città di frequente.
Per le locazioni transitorie la legge 431/1998 ha previsto, nei comuni ad alta densità abitativa indicati nell’allegato alla legge, che il canone sia ancorato a parametri specifici, determinati a livello locale, e debba essere determinato in base agli indici indicati nelle tabelle pubblicate dai comuni stessi.
Anche per le esigenze temporanee degli studenti la legge in questione ha stabilito che il canone debba essere vincolato a parametri predeterminati.
La disciplina dei contratti concordati e ad uso transitorio, infine, per espressa disposizione della legge 431/1998 non si applica alle locazioni abitative ad uso turistico.
LOCAZIONI BREVI
Alla luce della normativa fin qui esaminata, come inquadrare i contratti “brevi”, cioè quelli stipulati per durata inferiore ai 30 giorni o di poco superiori?
Il quesito si è posto in maniera evidente con il diffondersi delle piattaforme on line di intermediazione tra domanda e offerta di abitazioni per vacanze, spesso utilizzate anche ha per esigenze di tipo diverso (lavoro, studio, cure mediche..).
In mancanza di norme specifiche la prassi ha creato il contratto “ad uso turistico”, utilizzabile per periodi brevi a scopo di vacanze, dunque al di fuori dell’ambito di applicazione del contratto ad uso transitorio.
DECRETO-LEGGE 50/2017
A questa tipologia sembra riferirsi l’art. 4 del decreto-legge 50/2017, convertito in legge, che regola il regime fiscale delle locazioni brevi, pur senza fare riferimento espresso all’uso contrattuale.
In sintesi, in assenza di una disciplina organica delle locazioni, si può concludere nel senso di ritenere validi i contratti ad uso turistico purchè stipulati per periodi inferiori ai 30 giorni, mentre nelle altre ipotesi di locazioni brevi dovrebbe essere utilizzato il contratto ad uso transitorio; il condizionale, tuttavia è d’obbligo, poiché, come detto, la materia è in continua evoluzione e la realtà del mercato è sempre più “globale”, gestita a distanza con l’ausilio dei canali web e deve inevitabilmente fare i conti con modelli diversi di locazione, mutuati da altri Paesi.