Modifica delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali condominiali sono uno strumento fondamentale per l’esercizio della funzione di amministratore di condominio, in quanto, consentendo il calcolo, nella frazione di millesimi, della quota di ciascuna proprietà nonché degli spazi comuni, da una parte permettono di suddividere in proporzione le spese del condominio, dall’altra consentono di calcolare le maggioranze necessarie a deliberare in assemblea.

ELEMENTI ESCLUSI DAL CALCOLO

Nell’accertamento del valore delle singole unità immobiliari non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare, come recita l’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

E’, tuttavia, possibile modificare le tabelle se sono intervenute variazioni di rilievo che hanno comportato un aumento di valore, come anche un decremento, per una o più proprietà e la relativa istanza potrà essere avanzata dal singolo interessato all’amministratore.

MODIFICA A SEGUITO DI VARIAZIONI

In tali casi, quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino, può essere richiesta la modifica delle tabelle millesimali, su istanza di uno o più condòmini.

DELIBERA ASSEMBLEARE

L’amministratore di condominio raggiunto da tale richiesta dovrà convocare l’assemblea, la quale dovrà deliberare sulla variazione delle tabelle, con un quorum costitutivo pari ad un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio, mentre il quorum deliberativo dovrà essere pari alla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.  

E’ bene precisare che tale quorum è richiesto dalla legge solo per questo tipo di modifiche o per quelle dovute ad errore nella originaria redazione delle tabelle; in tutti gli altri casi per la sostituzione o modifica delle tabelle è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini.

In caso di approvazione della modifica alle tabelle, a causa delle variazioni su singole proprietà, il relativo costo, necessario per il ricalcolo delle percentuali e l’aggiornamento delle tabelle, dovrà essere sostenuto da chi ha dato luogo alle variazioni nelle unità immobiliari.

LA CORTE DI CASSAZIONE

Sull’argomento si è espressa di recente la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21043 del 21.9.2017, occupandosi di un caso nel quale un condomino aveva chiesto la variazione delle tabelle millesimali, a seguito della trasformazione, da parte dei rispettivi proprietari, dei locali commerciali al pianterreno in unità abitative.

Tale trasformazione aveva determinato un incremento del valore di quelle unità immobiliari, per cui il condomino istante aveva interesse a che le tabelle venissero modificate in modo da comportare  un maggiore onere contributivo per i proprietari convenuti in giudizio, i quali si opponevano a tale richiesta.

ELEMENTI CHE INCIDONO SUL VALORE DELLE PORZIONI

Nel richiamare precedenti giurisprudenziali la Suprema Corte osserva che nella revisione delle tabelle e dei valori delle singole porzioni bisogna tenere conto di tutti gli elementi oggettivi che incidono sul computo degli stessi, quali l’estensione della superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione.

Da tale considerazione la Corte ricava il principio secondo cui ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che quelli estrinseci (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, come i giardini, poiché consentono un migliore godimento degli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del loro valore patrimoniale.

pubblicato il 16/01/2018

A cura di: Daniela D'Agostino

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