Le azioni a difesa della proprietà

Come tutelarsi quando  un proprio bene, immobile o mobile, è messo in pericolo da comportamenti altrui o da situazioni esterne che non dipendono dalla propria volontà?
Pensiamo ad un appartamento o locale all’interno di un edificio, in cui gli altri condomini trascurano la manutenzione delle parti comuni o delle proprie unità immobiliari; a lungo andare questa negligenza e trascuratezza si rifletterà inevitabilmente sugli immobili confinanti, che subiranno un danno per effetto della mancata manutenzione.

CASISTICA

Esempio tipico è quello delle perdite di tubazioni  o di impianti malfunzionanti  la cui mancata riparazione può causare infiltrazioni in una o più singole proprietà.

Anche il difetto di manutenzione delle aree esterne può essere causa di pericolo per i proprietari confinanti; si pensi alla mancata potatura di rami di alberi  o alla mancata rimozione di radici in grado di compromettere la stabilità di edifici vicini.

Quando il danno si è già verificato non resta che chiedere ai responsabili l’intervento immediato per la risoluzione del problema  ed il risarcimento del danno subito, magari ricorrendo in Tribunale se la vertenza non si risolve spontaneamente.

PERICOLO DI DANNO

Il nostro ordinamento, tuttavia, prevede delle azioni a tutela della proprietà e del possesso anche a scopo preventivo, per questo motivo dette “cautelari”, in quanto vengono esercitate quando vi è un pericolo di danno, cioè si è in una fase precedente al verificarsi del danno stesso, reso prossimo dalla situazione che viene denunciata come pericolosa.

Si parla, a tal proposito, di azioni di “nunciazione” (in cui viene denunciato un pericolo) con riferimento alla denuncia di nuova opera ed alla denuncia di danno temuto.

DENUNCIA DI DANNO TEMUTO

Quest’ultima, prevista dal codice civile all’art. 1172, si ha quando, come negli esempi innanzi riportati, il proprietario, o il possessore o comodatario o usufruttuario, abbia fondato timore di ritenere che da un immobile o albero o altra cosa possa derivare un danno grave e prossimo al proprio bene.

La norma già indica quali sono i requisiti per poter esercitare questo tipo di azione giudiziaria: il timore deve essere concreto e serio ed il danno deve essere prossimo, quindi altamente probabile anche se non ancora verificatosi, nonché grave, dunque non di scarsa rilevanza.

DENUNCIA DI NUOVA OPERA

L’altra azione è disciplinata all’art. 1171 c.c., che prevede la possibilità di denunciare una nuova opera, cioè un manufatto o altra opera in corso di costruzione dalla quale derivi una situazione di pericolo per un bene confinante.

Entrambe le azioni devono essere presentate dinanzi al Tribunale competente territorialmente, cioè quello del luogo in cui ha sede l’immobile o la cosa in pericolo.

Il procedimento si svolgerà in 2 fasi: la prima è quella cautelare, caratterizzata da celerità e sommarietà della valutazione del giudice, al termine della quale il Tribunale, se ravvisa la fondatezza della pretesa del ricorrente e l’imminenza del grave pericolo, emana un provvedimento che ordina alla parte responsabile di adottare i provvedimenti per l’eliminazione della situazione pericolosa.

La seconda fase, eventuale, è quella di merito, nella quale si svolge la causa per  l’accertamento delle responsabilità e l’eventuale quantificazione del danno; è evidente che, se con l’adozione delle misure disposte dal giudice il pericolo è stato rimosso, la parte ricorrente può non avere interesse a proseguire oltre il giudizio.

ALTRE AZIONI

Altre azioni a difesa della proprietà e del possesso sono l’azione di reintegrazione e l’azione di manutenzione, di cui abbiamo trattato in altro articolo, cui rinviamo per l’approfondimento.

Qui ricordiamo brevemente che la prima mira a tutelare il possessore o proprietario di un bene che sia stato violentemente o occultamente spogliato da altri del proprio bene (per questo si parla anche di azione “di spoglio”); con la seconda si chiede, invece, al giudice un provvedimento che ponga fine ad una situazione di molestia o turbativa nel godimento del bene.          

pubblicato il 04/04/2018

A cura di: Daniela D'Agostino

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