In Italia l'acquisto di un immobile continua a essere uno dei più importanti investimenti della vita. E il bonus prima casa rappresenta sicuramente un incentivo prezioso per chi sceglie di comprare la propria abitazione principale. Tuttavia sorgono spesso dubbi sulla sua compatibilità con situazioni giuridiche particolari, come l’usufrutto e la nuda proprietà.
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Cos'è il bonus prima casa?
Il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale che prevede una serie di vantaggi per chi acquista un immobile da destinare a residenza principale. Tra questi vantaggi vi sono l'imposta di registro ridotta, l'esenzione dall'imposta ipotecaria e catastale e l'agevolazione per l'IVA. Questo incentivo è stato concepito per incoraggiare l'accesso alla proprietà immobiliare e promuovere stabilità abitativa.
In particolare, così come illustrato dall’Agenzia delle Entrate, chi acquista casa da un privato o da un’azienda che vende in esenzione IVA, deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.
Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro.
Quali tipologie di immobile rientrano nel bonus prima casa?
Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazione di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
L’ agevolazione non è ammessa, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Quali sono le condizioni per accedere al bonus prima casa?
Per poter beneficiare del bonus prima casa, è necessario rispettare alcuni requisiti. L’immobile deve essere destinato a residenza principale del nuovo proprietario, che deve trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto. L'acquirente non deve inoltre possedere, né direttamente né per interposta persona, un'altra abitazione adibita a residenza.
Il beneficio deve essere richiesto al momento dell'atto di acquisto, compilando la richiesta di agevolazione presso il notaio. L'immobile deve avere un valore catastale non superiore a un certo limite, attualmente fissato a 1 milione di euro.
Usufrutto e nuda proprietà: differenze fondamentali
Per comprendere se si perde il bonus prima casa in caso di usufrutto o nuda proprietà, è importante chiarire le differenze tra queste due figure giuridiche. Per usufrutto si intende il diritto reale che consente a una persona (usufruttuario) di utilizzare e godere di un bene di proprietà altrui, mantenendo il diritto di proprietà a favore del nudo proprietario. L'usufruttuario può utilizzare l'immobile, affittarlo o cederne l'uso a terzi, ma deve rispettare la destinazione d'uso del bene.
Si parla invece di nuda proprietà quando una persona (nudo proprietario) possiede il bene, ma non ha il diritto di godimento, che spetta all'usufruttuario. Al termine dell'usufrutto, la nuda proprietà si riunisce con il diritto di usufrutto, restituendo al nudo proprietario il pieno godimento dell'immobile.
Usufrutto e nuda proprietà consentono l'accesso al bonus prima casa?
Il comma 4 della nota II-bis alla Tariffa parte prima del d.P.R. 131/1986 è particolarmente significativo in merito alla questione del bonus prima casa. Stabilisce, infatti, che il vantaggio fiscale della prima casa può essere applicato solo se l'acquirente non possiede, né direttamente né per interposta persona, un altro immobile adibito a residenza.
Quindi, se una persona acquista un immobile in usufrutto o nuda proprietà, è importante valutare se possiede anche il diritto di abitazione su un altro immobile, poiché ciò potrebbe influire sulla possibilità di ottenere il bonus.
In concreto, se una persona acquista un immobile in nuda proprietà e mantiene un altro immobile di cui è usufruttuario, potrebbe perdere il diritto al bonus prima casa. Tuttavia, se l'immobile acquistato sarà l'unico, o se il diritto di usufrutto è esercitato da un'altra persona, l'acquirente potrebbe comunque beneficiare delle agevolazioni.