La provvigione del mediatore

Nel mercato immobiliare riveste particolare importanza la figura del mediatore, che può o meno rivestire la qualifica di agente immobiliare, a seconda che svolga o meno la sua attività in base a mandato avente per oggetto l’intermediazione immobiliare.

Il nostro codice civile qualifica il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

ATTIVITA’ DEL MEDIATORE

L’attività del mediatore, pertanto, è basata sull’incrocio tra domanda e offerta di un dato bene o servizio e viene portata a termine con la conclusione dell’operazione contrattuale tra le parti interessate; ulteriori attività, pertanto, esulano dall’ambito della mediazione, mentre possono rientrare nel mandato conferito ad un’agenzia, la quale offre solitamente ulteriori prestazioni, quali ad esempio l’assistenza nella stipula del preliminare e nelle pratiche amministrative.

Questa distinzione ha portato la giurisprudenza della Cassazione ad escludere la responsabilità del mediatore nei casi di risoluzione contrattuale di una compravendita immobiliare dovuti a problemi di titolarità dell’immobile, emersi a seguito della stipula del preliminare o del contratto definitivo, non rilevati anzitempo dal mediatore (così Cass. 8849/2017, Cass. n. 6926/2012, di cui ci siamo occupati in altro articolo).

LIMITI DI RESPONSABILITA’

Il principio generale affermato dalla Suprema Corte, in sintesi, è che, poiché l’ordinamento non impone al mediatore l’obbligo di assumere particolari informazioni sul bene oggetto di compravendita, egli non risponde degli eventuali danni subiti dall’acquirente del bene e non è tenuto a restituire la provvigione ricevuta, a meno che le parti non abbiano espressamente stabilito una diversa regolamentazione della mediazione. 

DIRITTO ALLA PROVVIGIONE

A proposito della provvigione, l’art. 1755 del codice civile dispone che, nel caso in cui l’affare voluto dalle parti si sia concluso grazie all’intervento del mediatore, questi ha diritto alla provvigione, a carico di entrambe le parti, nella misura concordata o secondo le tariffe professionali o gli usi.

Cosa accade se all’originario contraente subentra un nuovo soggetto, che stipula il contratto con la controparte individuata precedentemente dal mediatore, senza che il nuovo soggetto abbia conferito alcun incarico di mediazione? Nello specifico, il mediatore potrà chiedere il pagamento della provvigione anche al soggetto subentrato?

IL CASO DEGLI EREDI DELLA PARTE CONTRAENTE

DI questa ipotesi si è occupata di recente la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6552 del 18/3/2018, in un caso in cui, a seguito della stipula di un preliminare di compravendita immobiliare, erano subentrati gli eredi del venditore, i quali si rifiutavano di pagare la provvigione al mediatore, ritenendo di non avergli conferito alcun incarico per la conclusione dell’affare.

La Suprema Corte, nel richiamare  precedenti pronunce, premette che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente, che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.

Corollario di tale assunto, prosegue la Corte, è che, per il riconoscimento del diritto alla provvigione, non rileva se l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto.

LA CASSAZIONE

La condizione perché sorga il diritto alla provvigione, pertanto, è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale.

E, dunque, conclude la Cassazione, nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sè nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti.

Nel caso degli eredi, pertanto, poiché essi subentrano nei rapporti attivi e passivi del de cuius, saranno per questo tenuti al pagamento della provvigione al mediatore, in caso di conclusione dell’affare, pur se non entrati direttamente in contatto con lui.

pubblicato il 28/04/2018

A cura di: Daniela D'Agostino

Come valuti questa notizia?
La provvigione del mediatoreValutazione: 4/5
(basata su 1 voti)
ARTICOLI CORRELATI