Il Codice civile disciplina il regime delle distanze fra costruzioni agli articoli 873 e 875, disponendo anzitutto, nella prima norma richiamata, che le costruzioni su fondi confinanti, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri; è possibile, tuttavia, che i regolamenti locali stabiliscano una distanza maggiore, dunque è di questa che si dovrà tenere conto.
COSTRUZIONI IN ADERENZA
Da questa prima regola si desume il principio della costruzione “in aderenza”, in base al quale è legittimo costruire proprietà che abbiano muri in comune, dunque siano unite, o i cui rispettivi muri siano aderenti l’uno all’altro; in caso ciò non sia possibile bisogna osservare la distanza di legge o prevista dai regolamenti locali.
L’art. 875 c.c. stabilisce invece che quando il muro si trova ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova costruzione, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.
A tal fine il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca estendere il muro al confine o procedere alla sua demolizione; questi, a sua volta, deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.
PRINCIPIO DELLA PREVENZIONE
In pratica, ciò significa che se colui che ha costruito per primo lo ha fatto ad una distanza inferiore al metro e mezzo (o alla metà di quella prevista dal regolamento locale) potrà trovarsi costretto a decidere se allungare il proprio fabbricato fino al confine oppure consentire al vicino di occupare il proprio terreno, per costruire in aderenza.
Se, invece, il vicino volesse costruire non in aderenza, allorquando la costruzione del primo sia posta a distanza inferiore a quella regolamentare, egli dovrà arretrare al fine di rispettare la distanza dei tre metri: è il principio della “prevenzione”, elaborato dalla giurisprudenza e desumibile dalla normativa in materia, in base al quale chi costruisce per primo decide la propria distanza dal confine, salvo il caso delle opere in aderenza.
All’interno di questo quadro normativo, vi sono una molteplicità di casi che, volta per volta, sono stati esaminati dai giudici di merito e di legittimità, per individuarne i diversi criteri di regolamentazione.
FONDO INTERPOSTO
Uno di questi è dato dal caso del fondo altrui interposto, ipotesi che si verifica quando tra un fabbricato ed un altro, posti a distanza non regolamentare, c’è una striscia di terreno o di suolo appartenente a terzi.
E’ questo l’oggetto dell’ordinanza n. 11011/2018 della Corte di Cassazione, nell'esaminare la domanda finalizzata ad ottenere il rispetto delle distanze legali, relativamente alla sopraelevazione del fabbricato delle controparti, in quanto collocato a distanza inferiore a quella di legge rispetto al preesistente fabbricato dei ricorrenti.
La Suprema Corte, ribaltando quanto deciso dalla Corte d’appello, afferma che la presenza di una striscia di proprietà aliena tra due costruzioni poste a distanza inferiore a quella minima non preclude la possibilità di invocare il rispetto delle distanze in questione, sebbene con l’adozione di opportuni accorgimenti al fine di ripartire equamente l’onere del rispetto delle distanze, alla luce dell’esistenza del fondo alieno interposto.
COSTRUZIONI CON DISTACCO
Ciò a conferma di un principio già affermato in precedenza dalla stessa Corte ( Cass. n. 627/2003) secondo cui l'obbligo di arretrare la costruzione, posto dalla disciplina urbanistica, va rispettato anche nell'ipotesi in cui i fondi, anziché essere contigui, siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi.
In quest’ipotesi, precisa la Corte, non opera il principio della prevenzione, non essendo oggettivamente configurabile l’ipotesi di una costruzione “sul confine”, giacché quella eretta sulla demarcazione tra ciascun fondo e lo spazio intermedio si presenta, rispetto all’altro fondo, come distaccata dal confine medesimo, ma si parla piuttosto di costruzioni “con distacco”.