Cosa si intende per veranda?
La veranda, secondo l'allegato A (contente 42 voci/definizioni standard) del Regolamento Edilizio Tipo, è espressamente definita come “locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili."
Si tratta pertanto di una specie di copertura o chiusura parziale, realizzata con materiali trasparenti come vetro o plexiglas, che permette di creare uno spazio semi-chiuso adiacente ad un altra struttura. Questa ha molti vantaggi tra cui proteggere il balcone e le aree adiacenti dagli agenti atmosferici come pioggia, vento e neve permettendo quindi di sfruttare l'area anche in condizioni climatiche sfavorevoli. Inoltre, offre una maggiore privacy e sicurezza, in quanto crea una barriera visiva tra l'interno dell'appartamento e l'esterno.
Quali sono gli elementi che caratterizzano una veranda?
Appurato che la veranda è ormai considerata un'opera capace di influire tanto sulla cubatura quanto sulla superficie utile, per quanto concerne il punto di vista urbanistico, le problematiche scaturenti dalla costruzione sono molto più rigide e penetranti, soprattutto rispetto a quelle delle simili vetrate panoramiche amovibili VEPA con cui sono spesso confuse, malgrado la differenza a carattere strutturale. Per tali ragioni, prima di procedere in autonomia, sarebbe preferibile pianificare l'attività con l'ausilio di tecnici specializzati come ingegneri, architetti o geometri.
La realizzazione di una veranda comporta infatti:
- un aumento del volume e delle superfici utili;
- una modifica della sagoma del condominio (se sussistente);
- un cambio di destinazione d’uso;
- in casi particolari un'eventuale compromissione della statica del'immobile.
Su cosa è intervenuto il Consiglio di Stato?
La materia che concerne la veranda è stata recentemente oggetto di numerose sentenze su cui diversi Tribunali Regionali Amministrativi si sono pronunciati in maniera differente, se non in alcuni casi del tutto discordante. Infatti, ad una prima corrente minoritaria che riconduce tale manufatto nell’ambito degli “interventi di ristrutturazione edilizia” se ne è sempre contrapposta un'altra che l'ha sempre considerata “nuova costruzione”.
Sulla corretta qualificazione giuridica delle verande è pertanto intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza 28 giugno 2023 n. 6301 che sembrerebbe aver definitivamente chiuso la questione sancendo il principio per cui “con l’aumento della volumetria si concretizzerebbe sempre un ampliamento dell’abitazione principale”.
La veranda può essere considerata una pertinenza?
Sembra oggi appurato che la veranda realizzata sul balcone di un appartamento determini una variazione planivolumetrica e architettonica dell’immobile sul quale questa viene realizzata.
Per tali motivi è ragionevole ritenere che queste siano senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire proprio in quanto queste, con la materiale chiusura del balcone, aumentano di volumetria e modificano il prospetto.
Per le medesime ragioni, sempre la stessa sentenza del Consiglio di Stato, ha escluso che la veranda possa costituire pertinenza in quanto trattasi di nuovo locale autonomamente utilizzabile aggregato ad un preesistente organismo edilizio.
In tale prospettiva ecco che del tutto legittima si rivela l’ordinanza di demolizione dell’opera eseguita in assenza del prescritto titolo edilizio, non essendo configurabile il più mite trattamento della sanzione pecuniaria di cui all’art. 37 del D.P.R. 380/2001 previsto per la sola ipotesi di interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA.