Vendere una casa assegnata a uno dei coniugi dopo la separazione è possibile. Il problema, però, è capire che cosa viene venduto: l'immobile libero da vincoli oppure una proprietà ancora soggetta al diritto di godimento dell’ex coniuge? La risposta dipende soprattutto dal provvedimento di assegnazione, dalla sua trascrizione e dalla presenza di figli. Prima del rogito, venditore e acquirente devono quindi verificare con attenzione la documentazione dell’immobile.
Casa assegnata dopo la separazione: che cosa significa
L'assegnazione della casa familiare non trasferisce la proprietà. In genere, il giudice attribuisce a uno dei genitori il diritto di abitare nell’immobile per tutelare la continuità abitativa dei figli.
L'articolo 337-sexies del Codice civile stabilisce infatti che il godimento della casa familiare deve essere deciso tenendo prioritariamente conto dell'interesse dei figli. La stessa norma prevede che il provvedimento di assegnazione, così come quello di revoca, possa essere trascritto e reso opponibile ai terzi. Il proprietario, quindi, può mettere in vendita la casa, ma non sempre può promettere all’acquirente un immobile immediatamente libero.
Primo caso: l'assegnazione è trascritta prima della vendita
È la situazione più importante da controllare. Se il provvedimento di assegnazione è stato trascritto prima dell'atto di vendita, l'acquirente deve normalmente rispettarlo. In concreto, diventa proprietario dell'immobile, ma può non avere la disponibilità immediata della casa.
L'ex coniuge assegnatario potrebbe continuare ad abitarvi insieme ai figli fino a quando il diritto non venga revocato o perda efficacia. La Cassazione ha ribadito che la priorità della trascrizione è decisiva per stabilire se l’assegnazione può essere fatta valere nei confronti del terzo acquirente.
Per questo motivo, una casa assegnata e trascritta può avere un valore di mercato diverso rispetto a un immobile libero. L’acquirente dovrà essere informato con chiarezza già nel preliminare.
Secondo caso: il provvedimento non è stato trascritto
La mancata trascrizione non rende automaticamente inesistente l'assegnazione, ma può limitarne l'efficacia nei confronti di chi acquista successivamente.
Secondo l’orientamento della Cassazione, il terzo che trascrive il proprio titolo prima del provvedimento di assegnazione può non essere vincolato dal diritto dell’ex coniuge. La situazione, però, non è sempre semplice: in presenza di una vendita solo apparente o realizzata per danneggiare l’assegnatario, quest’ultimo può tentare di dimostrarne la simulazione.
Il controllo, dunque, non deve fermarsi alla visura catastale. È necessario esaminare anche i registri immobiliari, il provvedimento giudiziale e gli eventuali accordi di separazione.
Terzo caso: esiste un'ipoteca precedente
Un'ipoteca iscritta prima della trascrizione dell'assegnazione può cambiare il risultato, soprattutto in caso di vendita forzata.
La giurisprudenza riconosce al creditore ipotecario anteriore la possibilità di chiedere che l’immobile venga venduto libero dal diritto di assegnazione. Se però la procedura mette espressamente in vendita il bene mantenendo quel vincolo, anche l’aggiudicatario può essere tenuto a rispettarlo. È quanto chiarito dalla Cassazione con l’ordinanza n. 10686 del 19 aprile 2024.
I controlli prima del rogito
Prima della firma è opportuno verificare:
- il provvedimento di separazione o divorzio;
- l'eventuale trascrizione dell’assegnazione;
- la presenza di figli minori o non economicamente autosufficienti;
- ipoteche, pignoramenti e altri vincoli;
- la possibilità di consegnare l’immobile libero.
La casa assegnata dopo la separazione si può dunque vendere, ma non sempre come se fosse un immobile qualsiasi. Il notaio dovrà chiarire gli effetti dellìassegnazione e indicare nell'atto se l'acquirente subentra in una proprietà ancora occupata o gravata da un diritto di godimento.