Comprare casa è un passaggio importante, ma prima di arrivare al rogito è fondamentale verificare che l'immobile corrisponda davvero ai documenti ufficiali. Una difformità catastale, anche se apparentemente minima, può causare ritardi, spese impreviste e difficoltà nella conclusione della compravendita.
Il rogito è l'atto definitivo con cui la proprietà dellìimmobile passa dal venditore all'acquirente. Viene stipulato davanti al notaio, che verifica la correttezza giuridica dell'operazione e la provenienza del bene. Il controllo tecnico dello stato dell'immobile, però, richiede l’intervento di un professionista abilitato.
Confrontare la casa con la planimetria catastale
Il primo controllo consiste nel confrontare lo stato reale dell'abitazione con la planimetria depositata in Catasto. Devono corrispondere la disposizione dei locali, la posizione delle porte, la presenza di tramezzi, bagni, balconi, verande e altri elementi rilevanti.
Una parete spostata, una stanza ricavata successivamente o una veranda non rappresentata possono costituire una difformità. Non tutte le modifiche hanno la stessa rilevanza, ma è sempre necessario farle valutare da un tecnico.
Controllare visura e dati catastali
La visura catastale permette di verificare i dati identificativi dell'immobile: Comune, foglio, particella, subalterno, categoria, rendita e intestatari. È importante controllare che queste informazioni coincidano con quelle riportate nella proposta d’acquisto, nel contratto preliminare e nella documentazione consegnata dal venditore. Anche un errore nel subalterno, nell’indirizzo o nell’intestazione deve essere corretto prima della stipula. La planimetria catastale e la visura devono quindi essere aggiornate e coerenti con l’immobile che si sta acquistando.
Distinguere conformità catastale e regolarità edilizia
Conformità catastale e regolarità urbanistica non sono la stessa cosa. Il Catasto ha principalmente una funzione fiscale: una modifica può essere rappresentata correttamente nella planimetria, ma non essere stata autorizzata dal Comune.
Per questo è necessario verificare anche i titoli edilizi, come concessioni, permessi di costruire, autorizzazioni, eventuali varianti e pratiche di sanatoria. Una casa può risultare conforme dal punto di vista catastale e avere comunque un problema edilizio.
Affidarsi a un tecnico prima del rogito
Il controllo più sicuro consiste sicuramente nell'incaricare un geometra, un architetto o un ingegnere di effettuare una verifica completa. Il professionista confronta lo stato di fatto dell’immobile con la planimetria catastale e con i documenti conservati presso il Comune. Può inoltre individuare eventuali difformità, stabilire se siano sanabili e indicare quali pratiche presentare.
Una relazione tecnica urbanistico-catastale, pur non essendo sempre obbligatoria, può offrire una fotografia chiara della situazione e ridurre il rischio di contestazioni future.
Stabilire per iscritto chi deve regolarizzare
Se emerge una difformità, non è sufficiente affidarsi a un accordo verbale. Nel contratto preliminare devono essere indicati con chiarezza il problema riscontrato, gli interventi necessari, i tempi della regolarizzazione e il soggetto che sosterrà i costi. Spesso è preferibile rinviare il rogito fino alla conclusione della pratica e all'aggiornamento della planimetria.
L’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 richiede infatti che nell’atto siano riportati i dati catastali, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto. Tale dichiarazione può essere resa anche attraverso un’attestazione di un tecnico abilitato.
Controllare la casa prima del rogito tutela dunque sia l'acquirente sia il venditore. Il supporto di un tecnico, insieme alla verifica del notaio, permette di arrivare alla compravendita con documenti coerenti e senza sorprese dell’ultimo momento.