La planimetria catastale mostra una porta che nell’appartamento non c’è più. La cucina è stata spostata, una stanza ridistribuita o una veranda chiusa. Sono cambiamenti che possono saltare all’occhio durante una visita, ma che nei documenti non sempre compaiono. A quel punto il dubbio è inevitabile: se compro la casa, il rogito è nullo?
Non automaticamente. Una planimetria non aggiornata va verificata, ma non basta, da sola, per concludere che la vendita non sia valida. La risposta dipende da ciò che è stato dichiarato nell’atto e dalla natura delle modifiche. Inoltre, conformità catastale e regolarità edilizia sono due questioni diverse, che non vanno confuse.
Quando la difformità può rendere nullo l’atto
La legge stabilisce che nel rogito siano indicati i dati catastali dell’immobile e che si faccia riferimento alle planimetrie depositate. Deve comparire anche la dichiarazione del venditore che i dati e le planimetrie corrispondono allo stato di fatto. In alternativa, può essere inserita un’attestazione di conformità firmata da un tecnico abilitato.
La Cassazione, con la sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025, ha chiarito che, in linea generale, la nullità prevista dalla legge riguarda la mancanza nell’atto delle dichiarazioni o attestazioni richieste. La loro eventuale inesattezza non comporta automaticamente la nullità, a meno che la difformità sia talmente evidente da far considerare la dichiarazione come inesistente. Questo non rende irrilevante una dichiarazione falsa: possono restare responsabilità e conseguenze per chi l’ha resa.
Catasto e regolarità edilizia non sono la stessa cosa
La planimetria catastale serve a rappresentare l’immobile ai fini catastali, ma non dimostra da sola che i lavori siano stati autorizzati. Una parete spostata potrebbe richiedere soltanto un aggiornamento catastale; in altri casi, la modifica può sollevare anche una questione edilizia da chiarire con il Comune.
Per questo non basta confrontare l’appartamento con la planimetria. Un tecnico può verificare anche i documenti edilizi e ricostruire quali interventi siano stati autorizzati. Solo così si capisce se si tratta di una differenza da aggiornare oppure di un’irregolarità più complessa. Le conseguenze, infatti, cambiano in base al tipo di intervento e alla sua storia: non tutte le modifiche si risolvono allo stesso modo.
I controlli da fare prima della firma
Il momento giusto per chiarire i dubbi è prima del rogito. L’acquirente può chiedere una verifica tecnica e concordare con il venditore, meglio se per iscritto, chi dovrà occuparsi degli eventuali aggiornamenti, entro quale data e a quali spese. Se c’è già un preliminare, è utile non rimandare questi accertamenti all’ultimo momento.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda che il rogito viene letto dal notaio alle parti, che lo approvano e lo firmano. Di regola, la sottoscrizione coincide anche con la consegna dell’immobile, ma le parti possono accordarsi diversamente. La lettura dell’atto, però, non sostituisce il sopralluogo e i controlli tecnici sulla casa: sono verifiche con funzioni diverse.
Una planimetria diversa dal reale, quindi, non significa sempre che il rogito sia nullo. Ma ignorare la discrepanza può lasciare all’acquirente un problema da risolvere dopo l’acquisto. Meglio capire prima che cosa è stato modificato, se i documenti sono aggiornati e se i lavori risultano regolari. Così una differenza sulla carta non diventa una sorpresa quando la casa è già stata comprata.