Cos'è il contratto di comodato?
Il comodato è disciplinato all'art. 1805 c.c. che lo definisce come quel contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. In altre parole una parte, detta comodante, cede temporaneamente e gratuitamente l'uso di un bene mobile o immobile all'altra parte, detta comodatario, che si impegna a restituire il bene entro un periodo che deve essere prestabilito.
Il bene ceduto può essere ad esempio una casa, un veicolo o un oggetto di valore che può essere utilizzato per scopi personali o commerciali.
Occorre rilevare che la parte che presta il bene non può trarre alcun profitto dall'uso del bene da parte del comodatario, trattandosi altrimenti di altra figura contrattuale come ad esempio la locazione o l'affitto.
Il contratto di comodato di beni immobili deve in ogni caso essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate competente per territorio.
Cosa comporta il comodato d'uso di una casa?
Il contratto di comodato, in questo caso, deve specificare la durata, le condizioni di utilizzo del bene, le responsabilità del comodatario per eventuali danni, e le modalità di restituzione del bene. Il proprietario mantiene comunque la responsabilità delle spese di manutenzione e conservazione dell'immobile.
Il comodato d'uso può essere utilizzato per diverse finalità come ad esempio per ospitare un parente in difficoltà economica o per permettere a un amico di utilizzare temporaneamente la casa mentre è in vacanza o per mero spirito di liberalità.
Attraverso tale contratto, il comodatario acquisisce sull’immobile un diritto personale di godimento che gli permette di sfruttare l’immobile in modo gratuito per la durata accordata tra le parti. In questo caso non è possibile concedere, a sua volta, l’oggetto a terzi, salvo consenso del comodante.
Quando si stipula un contratto di comodato per un immobile è possibile richiedere il trasferimento della residenza presso l'ufficio anagrafe di competenza territoriale.
Cosa succede se il proprietario chiede il denaro per il comodato?
Considerato che sia il contratto di locazione che quello di comodato possono in astratto garantire la fruizione di un bene immobile, spesso purtroppo succede che molti proprietari, al fine di evadere le tasse e le imposte derivanti dal normale contratto di locazione simuli un contratto di comodato. È il classico caso diventato ormai - purtroppo - noto delle abitazioni date in comodato simulato agli studenti universitari fuori sede.
Sul punto vi è da rilevare che, al di la dell'aspetto puramente economico, tale illegittimo comportamento rappresenta in ogni caso una minor tutela per entrambe le parti in quanto, nel caso di accertamento da parte della Guardia di Finanza, proprietario e conduttore sono solidalmente responsabili del pagamento all’Agenzia delle Entrate della tassazione evasa maggiorata delle sanzioni, che possono arrivare anche al 180% della somma.
Per altro verso nel caso in cui il conduttore/comodatario non paghi il canone di locazione “in nero” il proprietario non potrà invece accedere alla più celere procedura di sfratto dovendo piuttosto introitare un giudizio civile ordinario.
Come si dimostra la simulazione del comodato in locazione?
Quando il comodatario intende promuovere un giudizio civile per accertare la natura del contratto in primo luogo dovrà dimostrare quella che in realtà è l'effettiva volontà delle parti, nello specifico del proprietario.
In presenza di una locazione simulata da comodato sussiste però un problema a carattere puramente procedurale dato dalla sua incompatibilità a testimoniare del comodatario, essendo diretta parte interessata nel processo.
Una sentenza del Tribunale di Roma, la n. 14392/2019 ha parzialmente risolto tale inconveniente sancendo il principio per cui ove l’azione di simulazione sia stata esperita da un soggetto terzo (come ad esempio un erede o un parente danneggiato) rispetto al contratto simulato, che affermi di essere stato danneggiato, la prova della simulazione potrà essere data in qualsiasi modo, senza limiti.