Il pagamento dei canoni di locazione durante la pandemia

Il pagamento dei canoni di locazione durante la pandemia

L’emergenza epidemiologica, con le conseguenze economiche che ne sono derivate, ha posto il problema della difficoltà di pagamento dei canoni di locazione da parte dei conduttori di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale o diverso dall’abitativo.

Casi di impossibilità sopravvenuta

L’art. 1256 c.c. stabilisce che l'obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa  impossibile; è questa l’ipotesi di “impossibilità sopravvenuta”, dovuta a cause indipendenti dalla volontà e dalla condotta della parte inadempiente.
Tra i casi di impossibilità sopravvenuta rientra principalmente la “causa di forza maggiore”, intesa come evento imprevedibile ed inevitabile che con consente di portare a termine l’obbligazione contrattuale.
Anche l’art. 1218 c.c. dispone che il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

Periodo emergenziale

L’emergenza epidemiologica che il nostro Paese sta vivendo a causa del Coronavirus è stata individuata, dal nostro Governo, come causa di forza maggiore, tale da escludere una responsabilità contrattuale in chi non adempie le obbligazioni nei termini stabiliti contrattualmente, almeno fino al termine dell’emergenza.
Il D.l. “Cura Italia”, 17 marzo 2020 n. 18, all’art.91  ha integrato l’art. 3 del DL n. 6 del 23 febbraio 2020, introducendo il comma 6 bis, il quale dispone che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi versamenti”.
Ciò significa, in materia di contratti ed obbligazioni, che la parte inadempiente o in ritardo a causa degli effetti dell’epidemia, potrà invocare l’esimente della forza maggiore, fatta salva la prova dell’impossibilità di adempiere la prestazione, seppure parzialmente.
Si tratta di capire, a questo punto, se a tale conclusione si possa giungere anche riguardo ai contratti di locazione, dunque consentendo al conduttore di sospendere il pagamento dei canoni nel periodo dell’emergenza Covid.

Locazioni non abitative

Sul punto si sono espressi, in questi mesi, i Tribunali investiti delle relative decisioni, nonché la dottrina che ha interpretato la normativa in materia alla luce dei diversi provvedimenti emanati dal Governo nello stesso periodo.
In generale, possiamo dire che se la sospensione del pagamento dei canoni è ammissibile per le locazioni ad uso non abitativo, si ritiene che ad analoga conclusione non possa giungersi per le abitazioni.
Per le locazioni commerciali il suddetto principio è stato affermato, ad esempio, dal Tribunale di Roma, ordinanza n. 29683/2020, che ha confermato la legittimità della sospensione del pagamento dei canoni, in caso di difficoltà economiche insorte nei mesi di pandemia, alla luce della normativa richiamata.

Locazioni abitative

Nelle locazioni ad uso non abitativo non è, invece, ammessa la sospensione del pagamento dei canoni; è tuttavia possibile la rinegoziazione del contratto, nel senso che le parti possono accordarsi per una riduzione del canone, per le mensilità riferite al periodo emergenziale.
Il principio generale, in questi casi, è quello dell’autonomia contrattuale, cioè della libertà di regolare i propri rapporti negoziali, anche modificando gli accordi originari; in caso di necessità sopravvenute del conduttore, come quelle connesse ad emergenze sanitarie e crisi economiche di ampia portata, la rinegoziazione risponde anche ai criteri generali di correttezza e buona fede contrattuale.
Dal lato del proprietario, del resto, il recupero dei canoni eventualmente non pagati dal conduttore è reso ancora più difficoltoso, anche alla luce della sospensione dell’esecuzione degli sfratti per morosità e per finita locazione, fino al 31 dicembre 2020, in base all’art. 17-bis del decreto Rilancio 34/20, convertito nella legge 7/20, che ha prorogato quanto già previsto dal d.l. “Cura Italia” n.18/20.

pubblicato il 19/11/2020

A cura di: Daniela D'Agostino

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